Говорят, в Германии одно из самых сложных законодательств по н | Германия: недвижимость, бизнес и жизнь

Говорят, в Германии одно из самых сложных законодательств по налогам в мире. Так и есть.
Но большинству инвесторов из России и СНГ интересны не все-все налоги, а только их небольшая выборка. Которые касаются их лично.

Проанализировал свой опыт и составил такую выборку:
1. Налоги при покупке и владении недвижимости
— налог на покупку недвижимости: 3,5% в Баварии и 5-6,5% в других землях
— налог на владение недвижимостью: в среднем 0,2% в год
— покупка недвижимости НДС не облагается
2. Налоги при продаже недвижимости как физ. лицо
— если недвижимость сдаётся в аренду: после 10 лет владения налогов не будет. Если не сдаётся в аренду последние 3 года, налогов тоже не будет
— в остальных случаях прогрессивный налог (0-45%) на разницу между стоимостью продажи и стоимостью покупки
3. Налоги на прибыль компании
— налоги платятся на чистую прибыль, то есть доходы минус расходы. Упрощёнки с налогом 6% на оборот нет
— налог зависит от местоположения, например Мюнхен: 32%, пригород Мюнхена Грюнвальд: 24%
— льготный налог: 15,8%: управление активами: если компания владеет недвижимостью, сдаёт её в аренду и не ведёт другой активной деятельности
— налоговая оптимизация: владелец компании может дать своей компании займ на покупку недвижимости, проценты по займу снижают налогооблагаемую базу. Если недвижимость после всех расходов приносит 6%, а ставка по займу 5%, то налог в Германии нужно будет платить только с разницы, то есть с 1%
4. Налоги при продаже недвижимости компанией (управление активами)
— налог на последний проданный объект 24-32% (зависит от места регистрации компании) на разницу между стоимостью продажи и стоимостью покупки. На предыдущие объекты налог 15,8%.
— налоговая оптимизация: то есть если мы хотим продать магазин с прибылью миллион евро, имеет смысл специально купить и оставить на балансе недорогой объект (например апартаменты) и продать его позже.
— важно: если продать более трёх объектов за 5 лет, компания теряет статус льготного налогообложения, и на предыдущие годы ретроспективно
— налоговая оптимизация: реинвестиция: если компания владела недвижимостью более 6 лет, и средства от продажи будет реинвестировать в другую недвижимость, налог не взимается
5. Налоги на доходы физического лица:
— налог прогрессивный от 0 до 45%, вот калькулятор: https://kaiser-estate.ru/raschet-nalogov-i-socialnih-otchisleniy-po-zarplate-v-germanii.html
Для ориентира, для женатого человека: при зарплате 5.000 евро: 15%, 10.000 евро: 25%, 20.000 евро: 35%
— социальные отчисления (мед. страховка, пенсия и т.д.): 20% сотрудник и 20% работодатель
— налог на дивиденды: 26%
— соглашение об избежании двойного налогообложения (с Россией и СНГ есть): на зарплату, доходы с аренды и т.д. налоги в Германии платить не нужно, если они уже заплачены в другой стране. Но эти доходы поднимают ставку на доходы физ. лица в Германии.
Из практики: если в России доходы большие, а в Германии зарплата небольшая — это практически без разницы. Исключение: дивиденды. На них нужно будет доплатить: 26% - 13% = 13%
6. НДС для компаний
— НДС: 19%
— юр. лицо имеет право на возврат НДС со всех покупок, если само выставляет счета с НДС
— счета юр. лицам по Европе выставляются без НДС, если обе компании имеют VAT-номер
— счета юр. лицам в России и СНГ выставляются без НДС. Исключение: покупка недвижимости или земельного участка.

Вопросы, комментарии и share приветствуются

Запасной аэродром в Германии
Вопросы, комментарии и share приветствуются