Новостройки Москвы от Ирины Салямовой

2022-09-01 17:58:53 После просмотра данного видео у меня возникла мысль ввести новую рубрику на своем канале. В которой я буду анализировать ЖК в плане инвеста.

#разбор_ЖК_в_плане_инвеста_от_Ирины

ЖК Voxhall. Анализируем.

Где? ЦАО, район Замоскоречье.
Сколько? 545К за квадрат.
Какой класс? Бизнес-класс, квартиры и апартаменты.
Когда? 3 квартал 2025.

Контекст:
Центр развивающийся, деловой, молодежный. Отличная транспортная развязка, в пешей доступности станции метро пяти разных веток. Метро Павелецкая рядом, как и вокзал. Поэтому не факт, что есть смысл брать высокие этажи и переплачивать за них- внимательно изучайте, куда выходят окна.

Анализируем:

В принципе проект интересный по локации и ценам на сегодняшний день. Студия 22,6 м2 обойдётся в 12,3 млн без отделки.

Для себя - кто хочет жить в центре событий, смело берите. Комплекс задуман как статусный, рассчитан для проживания с семьей, т.к. вся инфраструктура под боком.

Для аренды - студия за 12,3 может приносить 60-70 тысяч. Плюсуем ремонт и издержки и получаем с вами прибыль 9-10% годовых.

В качестве инвестиций - рост может быть порядка 15% годовых. К 2025 году 45+ процентов к цене вполне реально, если не будет кризиса.

Взглянем на тот же High Life неподалёку. Застройщик, сегмент, сроки сдачи, район — аналогичны, а цены нет. В High Life м2 стоит 535К. При этом отделка на выбор: без отделки, wb и финишная.

сосед Opus от Pioner с ценой 634К за м2 и большей средней площадью.

Так что конкуренты есть, но ЖК действительно достоин своего внимания. И продать и сдать эти квартиры можно по хорошей цене и быстро.

Итог: хорошая цена для дома бизнес-класса в центре. Для инвеста, для себя можно рассматривать. Ликвидность прекрасная. Мне нравится!

Если вас заинтересовал данный проект, оставляйте заявку https://clck.ru/rvbMM и с вами свяжутся. Открыть/Комментировать

2022-09-01 13:40:24 Открыть/Комментировать

2022-09-01 13:39:40 Недавно наш брокер с покупателями ездили в офис продаж ЖК Voxhall.

Данный ЖК не похож на типичные новостройки. Фасады на рендерах выглядят эффектно.

Изюминкой проекта является авторская архитектура со ступенчатыми корпусами, здесь появится многофункциональный павильон с гамаками, оранжерея с “зеленой стеной”, амфитеатр и интерактивные игровые площадки.

Центральный район Москвы, приличное окружение: коренные москвичи и бизнесмены. Красивый район с богатой историей, музеи и театры, набережная Москвы-реки.

Хочу с вами поделиться видео-обзором. Открыть/Комментировать

2022-09-01 10:51:35 Сегодня 1 сентября. Я поздравляю вас с праздником.

День знаний- это особенный день для каждого из нас и настоящий праздник для тех, кто впервые услышит школьный звонок.

Знания – это фундамент, который помогает справляться с каждой задачей, поэтому так важно приумножать их на протяжении всей жизни.

Желаю, чтобы предстоящий учебный год принес много новых возможностей и впечатлений! Раскрывайте свои таланты, добивайтесь поставленных целей и никогда не останавливайтесь на достигнутом!

Безусловно, это праздник как для учащихся, так и учителей, преподавателей - тех, кто посвятил свою жизнь благородному и важному делу – обучению и воспитанию будущих образованных и творчески мыслящих профессионалов.

Желаю ученикам всегда находить энергию и силы для получения и применения новых знаний, а их родителям – терпения и вдохновения. Открыть/Комментировать

2022-08-31 10:34:57 Отличная новость!

Путин поручил ежегодно выделять по ₽900 млрд на программу «Строительство».

Правительство будет ежегодно выделять по 900 млрд руб. на финансирование комплексной программы «Строительство» в 2023–2025 годах и по 1 трлн руб. на федеральную адресную инвестпрограмму в 2026–2027 годах.

Также президент поручил подготовить программу модернизации коммунальной инфраструктуры - ежегодно по 150 млрд рублей.

Глава государства указал, что финансирование программ нужно для повышения эффективности капитальных вложений.

В текущей ситуации данная программа позволит снизить вероятность срыва сроков объектов, а кредитующим застройщиков банкам- уменьшить риски роста проблемных займов.

Это радует, рынок недвижимости не будет стоять на месте, а будет только развиваться, с такой поддержкой от государства. Открыть/Комментировать

2022-08-31 09:38:38 Отвечаю - есть как минимум 5 страховочных схем, которые можно использовать:

Можно попросить застройщика еще квартал на оплату второй части рассрочки. Застройщики идут на встречу, если дом еще не введен в эксплуатацию. Оформляется доп. соглашение и регистрируется в Росреестре.

По договору ДДУ 214фз - т.е. по закону- есть еще два месяца от даты крайнего платежа, в течении этих месяцев застройщик не может расторгнуть с нами договор.

Мы начинаем продавать заранее, как правило за 3-4 месяца до даты второго платежа, чтобы был запас времени.

Если вдруг продажа идет туго, мы можем демпинговать- снижать цену, немного уменьшая нашу доходность.

Можно перевести остаток в ипотеку и будет еще время на продажу.

Если вдруг все-таки не успеем продать и не воспользуемся п.5, то застройщик имеет право расторгнуть в одностороннем порядке договор, и тогда ваши деньги с эскроу-счета вернуться вам обратно в полном объеме.

У меня и моих инвесторов, еще не было таких случаев, на практике всегда успевали. Открыть/Комментировать

2022-08-30 08:55:34 Всем доброе утро!

Вчера мы затронули тему рисков при инвестировании в недвижимости, давайте вместе их разберем.

Какие риски существуют при инвестировании в недвижимость?

Риск нарваться на долгострой и не заработать/потерять деньги.

Сейчас этот риск практически сведен к нулю, т.к. около 95% объектов строятся по проектному финансированию с использованием эскроу-счетов. Я подбираю своим инвесторам только такие объекты и рекомендую то, что еще осталось на рынке без эскроу - не брать.
Таким образом, если даже у застройщика что-то пойдет не так, деньги вы не потеряте - они вернутся к вам в полном объеме.

Остается только риск потерять время и не заработать.
Чтобы нивелировать и этот риск - я выбираю и рекомендую инвестировать в объекты с проектным финансированием крупных и надежных банков - они, как правило, не финансируют сомнительные объекты и застройщиков.

Риск выбрать неправильно объект, который не вырастет в цене и не принесет прибыль.

Такое, прежде всего, возможно у начинающих инвесторов.
У опытных такого обычно не случается. Максимум, иногда возможно немного ошибиться в расчетах потенциальной прибыли в силу каких-то внешних факторов и получить, например, не 35 % годовых, а 20-25%.

Да, иногда это случается даже у экспертов по инвестициям. И в моей практике пару раз были такие случаи, я честно говорю вам об этом.

Риск не успеть продать до внесения остатка платежа.

Т.к. иногда мы заходим в инвест с рассрочкой, внося 10-30%, на потом остается солидный остаток. И наша задача продать до срока внесения второго платежа.

В целом, пожалуй это все из рисков на сегодня.

Если я что-то не учла, пишите в комментариях ваши варианты рисков, которые еще возможны, обсудим вместе. Открыть/Комментировать

2022-08-29 16:34:23 Почему моя квартира не продается?

«Я уже пол года продаю квартиру!»
«Больше не хочу/не могу платить за рассрочку!»

Знакомо?
Давайте по порядку.
Когда человек, хочет инвестировать и заработать, это совсем не говорит о том, что он имеет понимание, как работает мир инвестиций.

Первое, что должен понимать любой начинающий инвестор, что инвестиции- это риск. Риск есть всегда.
Риск, который зависит от направления вложений, от суммы вложений, от знаний, от экономической ситуации в мире в том числе.

И инвестиции в недвижимость, это не исключение.

Если кто-то обещает точные цифры доходности, то это не профессионал. Я как опытный специалист по инвестициям могут только ПРОГНОЗИРОВАТЬ, исходя из анализа рынка, рассчитать фин.модель объекта и ориентировочно озвучить, от каких % будет доход.

Единственное, что отличает вложения в недвижимость - вы не потеряете деньги, а сохраняете и приумножаете.
И заработаете при самых минимальных прогнозах, от 20-30% годовых на рыночной капитализации.
При оптимистичных, ориентировочно от 40/50/60 % и более годовых.

Поэтому самый надежный вид инвестиций на данный момент остаётся - инвестиции в недвижимость. Открыть/Комментировать

2022-08-29 15:34:12 Новости ипотеки и недвижимости за прошедшую неделю кратко.

Банки
Банк Дом РФ сделал доступнее Бизнес ипотеку для покупки коммерческой недвижимости, увеличил сумму по ИТ-ипотеке.
ВТБ уменьшил надбавку к ставке за маленький ПВ (до 20%) и ввел дисконт за онлайн заявку.
Альфа-банк снизил ПВ по основным программам, в т.ч. по 2 документам.
ТКБ снизил ставку по кредиту под залог, разрешил кредитование под залог по 2 документам.
Росбанк Дом ввел новую услугу - курьерскую доставку документов для снятия ипотеки и упростил покупку комнат (долей).
Банк Открытие запустил семейную ипотеку для военных.
Абсолют банк начал кредитовать покупку недвижимости с муниципальных торгов.

Ипотека
Минэкономразвития разработало проект изменений в законы об ипотеке, а также об опеке и попечительстве, которые предполагают введение электронного формата ‎сделок с недвижимостью несовершеннолетних.

Недвижимость
Новые законопроекты:
С 1 января 2024 года коллекторы, банки и МФО при обзвоне должников обяжут предупреждать их, кто с ними общается робот или живой человек. А еще расширены инструменты обмена информацией между коллекторами и должниками.
Новые идеи недели:
Квартиры по соц. найму (бесплатно) многодетным семьям.
Льготные кредиты для собственников жилья при переезде из-за затопления в ДФО.
Документы в суд теперь можно подавать дистанционно или через МФЦ.
Авито стал блокировать услуги по продаже выписок из ЕГРН.

Как вам новости? Оставляйте реакции или делитесь мнением в комментариях
-отлично
-хорошо
-так себе Открыть/Комментировать

2022-08-29 13:16:46 Всем доброго дня

Эта неделя обещает быть активной(ну а когда они не были такими ).

31 августа я лечу в Москву и пробуду там до 5 сентября, так что, если вы хотите лично со мной встретиться и поездить по объектам, оставляйте заявку и мы с вами свяжемся и обговорим удобное время

https://forms.gle/UY3sRc5uLQbWi7ob7

Так же ещё из хороших новостей я лечу в Турцию на 2 недели, отдохну и наберусь сил. Но моя команда всегда будет на связи

И ещё из приятного, я скоро получу ключи от одного из своих инвестиционных объектов Буду думать: делать там ремонт или продавать так.

Неделя началась отлично, какой и Вам желаю, а я побежала дальше работать Открыть/Комментировать