Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

2022-08-27 10:44:00 Авито запустил мобильный сервис оценки квартир

Пишут, что оценка на основе обьяв на Авито + цены проданных (см. скрин 2)

Скорее всего "проданные" это те объявления, которые висели раньше... А не цена реальных сделок.

Но попробуйте потестить. Я посмотрел квартиру, которую тестил, когда рассказывал о сервисе истории сделок от Домклик. Получилось близко. По крайней мере точнее, чем у самого Сбера https://t.me/iliilitop/385?single

Можно положить в закладки #инструменты Открыть/Комментировать

2022-08-26 14:29:04 Интересный слайд накопал Треугольный метр

Оставлю за скобками, что указанная доходность 20+% это зачастую облигашки с близким погашением и подобное. То есть такая доходность получается за счёт дисконта цены покупки к номиналу бумаги

НО (!) я всегда обращаю внимание любителей бетона и обещаний (ДДУ) - что реально собрать портфель облигаций надёжных застроев, со средней доходностью 10-12% годовых

На горизонте строительного цикла дома - 2-3 года - это чистая доходность 25-30% (с налоговыми льготами)

При этом:
высокая ликвидность, несравнимая с бетоном или ДДУ
никаких заморочек с ипотекой;
не надо делиться с банком прибылью, в виде % за кредит;
в отличие от ДДУ - доход получаем несколько раз в год. Можно докупать + в долгосроке - включается сложный процент;
можно зайти с любой суммой (никаких "первоначальных взносов");
никаких поисков покупателей или арендаторов на свой "актив";
нет рисков недостроя дома и привязки к единственному застройщику
по барабану - выйдет по соседству новый ЖК или нет;
пофиг внутренняя конкуренция, и какая в проекте доля студий и 1-комн.;
на виды из окон, соседство с ТЭЦ, трассой или ж/д - вообще положить;
инвест от входа, до выхода и уплаты налогов - не выходя из дома.

Я люблю новостройки. Работаю с ними. Но ведь в Инвесте главное рациональность

Покажите этот пост людям, которые планируют взять сейчас ипотеку, чтобы 2-3 года ждать ввода, и потом потеть с арендной доходностью 3-4% годовых #наподумать

P.S.
Кто-то скажет - так я за хату получу налоговый вычет 260 тыр.
Ок, только кто мешает держать облигации на ИИС? А это за 4 года (стройка + отчётный год) = возврат до 208 тыр. от государства. Ну и далее, до 52 тыр. можно возвращать каждый год

Более того, есть льгота на длительное владение. Если вы приобрели и в течении 3-х лет и более не продавали ценные бумаги, то вы освобождаетесь от налога на доход физического лица с прибыли на сумму 3 млн. р. за каждый год владения (!)

Может Инвест в бетон похвастать такими плюшками? Открыть/Комментировать

2022-08-25 11:16:59 Что будет с ценами на недвижку? - попробуйте угадать, сколько раз я слышал этот вопрос

Этот пост - моё личное мнение, чтобы его удобно было пересылать
Итак...

Здравствуй, мой дорогой друг (подруга)!
Любые гадания сейчас совершенно бессмысленны
А уж тем более, на предмет "в среднем по больнице, на территории нашей необъятной"
Поэтому я не даю никаких "пронозов"... и мой гадальный шар - пылится в кладовке

Напротив, постоянно пишу, что недвижка у нас оторвана от любой экономической логики
Спасибо господдержкам )

Также, много раз обращал внимание, что фактически отдав отрасль банкстерам, её лишили остатков жизнеспособности (!)
Это ключевое. Ведь разве можно считать отрасль экономики жизнеспособной, если она без поддержки государства десятком костылей - рухнет на следующий день?

Но, раз уж загнали в ловушку, надули, посадили на долговой кол и Спрос (только ипотека) и Предложение (только проектное финансирование)...
То будут всеми силами держать прайс.
Какой банк, раздав кредиты под залог раздутого прайса, согласится, чтобы залоговые активы подешевели?
А какие у нас банки держат 90% долгового рынка? Правильно - с гос. участием

Вообще, посмотрите - вопреки экономике - ср. цена сделок первички растёт. Спасибо удорожанию ДДУ при субсидировании от застроев

Какой вывод сделают далёкие от анализа рынка люди? Правильно - цена недвижки растёт...
"Так и моя конфэта должна стоить дороже" - скажет вторичник. И вот - получите спираль раздувания пузыря

Поэтому, ответ на ваш вопрос - ХЗ

По больнице - будут упираться. Пообъектно - цены уже корректируются.
Возьмите текущие скидки, и учтите, что % от выросшей цены и % от начальной - это, таки, разная математика #наподумать

@iliilitop Открыть/Комментировать

2022-08-25 09:35:57 «Нераспроданные запасы» — говорит нам Циан. А где-то за краем графика притаился спасительный «отложенный спрос».

Горшочек, не вари!
@bevzenkocom Открыть/Комментировать

2022-08-24 13:20:22 Помните, майское ГПЗУ на мега застройку Северного речного порта на Ленинградском шоссе 57-63.

Этот проект с небоскрёбами до 96 этажей с 2019 мусолят в партнёрстве Кортрос и Capital Group.

И вот, на сцену выходит третий партнёр – питерский застрой Legenda пишет Filatoff

Ребята возьмутся за кусок 6,7 га. Говорят, что выжмут оттуда 286 тыс. м² всякой недвижки

Напомню, аппетит застройки всех 20 га оценивался в 840 тыс. м² недвижки, из которых 540 тыс. жильё

Чтож... Дело движется. Legenda в Питере делает достойный продукт. Будет интересно наблюдать за их стартом в столице с такими старшими товарищами Открыть/Комментировать

2022-08-24 12:32:14 По следам поста о моём подходе к экспресс-анализу продаж конкурентов

Запрос подписчика на проекты у м.Аминьевская собрал больше голосов.
Поэтому смотрим...

Явный лидер локации – Матвеевский Парк от ПИК. Лучшие темпы и «в лоб», и по коэф-ту «Темп продаж на сотню» (ТнС). Даже в июле проседание минимальное. Помимо интересной цены и чистовой отделки, ребята грамотно выводят здесь новые объёмы по мере вымывания. Это держит темпы и общую распроданность на уровне 36%

Второе место до июля держала Большая Очаковская, тех же ПИКов. Но тут они провафлили: 1-е корпуса распродали на 80%, а продажи корп.2 стартанули только 18 августа. Итог – июльский ТнС = 0,6 (минимум по конкурентам).

Средний ценник к.2.2 поставили на уровне своего Vangarden = 337 тыр./м². Правда с чистовой отделкой против Вайт бокса. Но за счёт завершения Вестердама (Интеко), думаю, подберут локальный спрос. И выйдут на уровень ТнС около 2 в мес.

Вестердам (Интеко) сдувается естественным образом – корп.4, 5 и 6 сданы и проданы. В корп. 3 тоже реализовано 80%

Vangarden (ПИК) стартовал в начале года. Поэтому рост июльских продаж к ср. полугодовому темпу на 40% – не показатель. Кто оценивает в лоб - попадётся. А в целом, как и 2 оч. Большой Очаковской, думаю, раскачается до среднего по локации ТнС = 2

Событие (Донстрой) будет держать свой темп ТнС = 1,5. Могли бы и выше – ибо после ухода Интеко, в локации останется только ПИК... но цена метра в свежих Событие 4 и 5 улетает под полляма. Высоковато, чтобы сильно натянуть спрос

В итоге, спрос у м.Аминьевская будет пылесосить ПИК Открыть/Комментировать

2022-08-23 22:52:16 Граждане, купившие у застройщика по ДДУ несколько квартир в инвестиционных целях, не вправе претендовать на получение жилья в случае его банкротства наряду с теми, кто приобретал недвижимость для личного пользования, решил Верховный суд (ВС) РФ - Интерфакс

Такие инвесторы могут рассчитывать лишь на компенсацию, скорее всего частичную, от региональных фондов защиты прав дольщиков, если те достраивают дом.

Целью таких сделок, по мнению ВС РФ, может быть попытка сберечь деньги, сформировать имущественную базу для дальнейшего получения дохода от сдачи жилья внаем. В такой ситуации долг перед гражданином-инвестором должен квалифицироваться также, как перед юрлицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность. И, если что, включаться в 4-ю очередь реестра кредиторов.

В целом, все случаи частные. И должны разбираться судом индивидуально. Но гайки начинают крутить... Открыть/Комментировать

2022-08-23 16:55:02 Элементарно Открыть/Комментировать

2022-08-23 16:52:06 Проседания ГК Пионер в среднесроке не вижу. В отличие от Эталона

тут Пионер отчитался за полугодие 2022. Если в лоб, результаты к 1Н2021 - аларм:
Выручка 11 млрд (минус 41%)
EBITDA 1,8 млрд (минус 64%)
Чистая прибыль 0,3 ярда (минус 92%)
Рентаб. по EBITDA 16,5% (минус 9%)
Рентаб. по Чистой прибыли 2,5% (минус 15%)

Что думаю:
Да, Пионер провалил плавность выхода новых объёмов. Большая часть текущего портфеля получила РнС в середине-конце 2021

Но, у ребят получено РнС на 0,5 млн м² и ещё 1,3 млн проектируется. Это 1,8 млн м² стройки. При том, что за всю историю Пионер ввёл 2,6 млн м²

Да, упала выручка с 18 до 11 млрд

Но, важно помнить, что выручкой застроя признаются деньги за сданные или достраиваемые объекты. Поэтому, основная реализация готовых маржинальных проектов бизнес-класса была отнесена к прошлому года. А сейчас продаются "молодые" объекты. Их продажи признаются выручкой позже. По зарегеным на конец июня ДДУ - это уже будущая выручка 22 ярда. Кроме того, у них 27,9 ярда на эскроу, и 4,5 ярда кэша и эквивалентов

Да, смерть ключевого акционера в июне 2020 – испытание для бизнес-процессов. И да, тогда компания, вероятно, была на грани перехода в руки МКБ, как пишут СМИ, ссылаясь на предсмертную записку Андрея Грудина

Но, ребятам удалось, и нарастить портфель, и загасить те самые критические долги. Сейчас долги Пионера - это только проектное финансир-ие и облигации. В итоге, коэф-т Чистый корп. долг / EBITDA = 1,2

Оставшийся рулевой и основной акционер Леонид Максимов явно старается оптимизировать издержки: распустил Совет директоров, на 39% (с 67 до 41 млн р.) порезал премии топов. Общие затраты на персонал снизились до 688 млн р. (минус 12%). При этом рекламу не режут. Понимают, что это воздух сейчас - бухнули 412 мультов (+25%)

Так что, циферки поправятся. У Пионера интересный продукт, с хорошим качеством

Если интересно сравнить метрики других застроев - оставьте реакцию. Соберу... покажу Открыть/Комментировать

2022-08-22 12:14:07 Не про новострой, но стоит внимания:

Глоракс замутил своё первое размещение облигаций

Ребята выпустили облигации под щедрые 14% годовых. Погашение через 3 года (08.2025). Эмиссия, правда, скромная - хотят собрать всего 1,5 млрд р.

Тот же заядлый пылесос Самолет стартовал недавно выпуск на те же три года под 13,25% аж на 15 ярдов

Ну, видимо и Самолёту и Глораксу 13-14% нормально ложатся в экономику. Может быть щас сложности с бриджем под новые проекты, что приходится проходить все эти процедуры до проектного финансирования. Или формируют репутацию присутствия на фондовом рынке перед IPO. Или нужны денежки на латание дырочек?

Хз... может знатоки подскажут - в чём плюшки застроям, при нынешней ставке ЦБ 8%, и средней рентабельности стройки 20-25% брать долги под 14% ?

А так конечно интересно. Я самолёт брал. И Глоракс возьму. Надо помогать ребятам, чем могу Открыть/Комментировать