Твердый залогъ

2021-01-31 16:31:02 Добрый день!
Короткое напоминание о том, кому может быть полезен наш канал.
https://t.me/HardZalog/13

Начинается новый год и скоро мы начнем выкладывать новые залоговые объекты и предложения для инвестирования. Открыть/Комментировать

2020-07-21 14:24:57 На нашем канале @HardZalogInvest опубликована очередная кредитная заявка.

Заявка #12
Статус: СВОБОДНА
г. Москва, ул. 2-я Пугачевская, д. 10, корп. 1. 
3-комнатная квартира 
Площадь 57,4 кв. м. 
Рыночная стоимость -  9 400 000 руб. 
Сумма кредита: 2 500 000 руб. 

https://t.me/HardZalogInvest/86 Открыть/Комментировать

2020-07-21 10:09:00 48 терминов из мира ипотеки. 

Meduza совместно с Райффайзенбанком выпустила материал с базовыми ипотечными терминами от аннуитета и аккредитива до экспликации и фиксированной ставки. Это базовый набор понятий и терминов, которым должен владеть любой инвестор-кредитор. Часть из них мы уже подробно разбирали в нашем канале. 

У нас тоже есть идея составления подобного словарика, но пока его ещё нет, предлагаем вам освежить свои знания здесь. @HardZalog Открыть/Комментировать

2020-07-06 16:17:02 ​​Продолжение:

Результаты торгов: 

1. Торги признаны состоявшимися (получение денежных средств). 
В этом случае необходимо убедиться, что у судебного пристава есть реквизиты взыскателя для отправки денежных средств. Однако следует понимать, что после внесения покупателем денег организатору торгов эти средства поступают в бухгалтерию Федеральной службы судебных приставов. До момента перечисления вырученных денежных средств взыскателю может пройти около месяца. Следует отслеживать поступление денег на счёт взыскателя. При необходимости организовать выход к ведущему исполнительное производство судебному приставу-исполнителю.      

2. Торги признаны  не состоявшимися (оставление имущества за собой).  
Если повторные торги по продаже заложенного имущества не состоялись важно вовремя заявить о согласии оставить имущество за собой в порядке, предусмотренном п. 4 . ст. 58 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно норме этого закона взыскатель-залогодержатель может оставить за собой право собственности на заложенный объект недвижимости.
При этом взыскатель-залогодержатель для покупки этой недвижимости может воспользоваться зачётом. То есть, если к моменту окончания повторных торгов общая сумма задолженности должника (включая все проценты, штрафы, расходы) превысила сумму начальной продажной цены минус 25%, то платить должнику через службу судебных приставов ничего не надо. Можно просто заявить об оставлении имущества за собой, а должник ещё останется должен разницу между общей суммой долга и ценой оставления имущества за собой.

Если же размер общей задолженности ниже цены оставления недвижимости залогодержателем-взыскателем, то придётся доплачивать должнику разницу между ценой оставления за собой и общей суммой долга.

При ведении исполнительного производства по обращению взыскания на заложенное имущество следует заранее просчитывать, каков будет размер задолженности залогодателя-должника к моменту окончания повторных торгов. В идеале сумма задолженности должна быть больше цены оставления за собой. В этом случае никаких доплат не потребуется. 

После оформления недвижимости на себя кредитор-инвестор продает квартиру на рынке и получает обратно свои деньги и потенциальный дополнительный доход за счёт дисконта от стоимости объекта.

При сопровождении исполнительного производства необходимо снимать копии материалов дела, отслеживать сроки исполнения, всяческим образом контролировать процедуру исполнения по исполнительному документу.

Мы постарались коротко описать все основные этапы процедуры взыскания. 

Но заранее нельзя предусмотреть все возможные нюансы, которые могут произойти в процессе, начиная от потери исполнительного листа в Службе, заканчивая проблемой ФССП - текучкой и постоянной сменой пристава, который ведёт ваше дело. Помощь в отправке каждого постановления вместо пристава на имя должника, постоянная проверка на ошибки как актов, так и постановлений, так как любая ошибка в постановлении пристава несёт в себе угрозу обжалования и отмены всех действий в рамках дела - это далеко не полный перечень деталей, за которыми следит юрист «Твёрдого залога» в процессе сопровождения исполнительного производства. 

Если у Вас есть вопросы или возникли сложности в процессе самостоятельного общения с приставами, то мы всегда готовы помочь и проконсультировать. Пишите админу канала. @HardZalog Открыть/Комментировать

2020-07-06 15:56:38 Процесс обращения взыскания на заложенное имущество. 

Сегодня хотим подробнее поговорить о процедуре исполнительного производства по обращению взыскания на залог. Итогом этого процесса могут быть два варианта: 
- Инвестор получил на счет деньги, полученные от реализации предмета ипотеки.
- Инвестор держит в руках выписку из ЕГРН о государственной регистрации права на предмет ипотеки.

Все начинается с определения районного отдела ФССП и подготовки заявления о принятии исполнительного документа к принудительному исполнению. Данное заявление необходимо иметь в двух экземплярах. Один должен быть сдан в отдел ФССП. На втором канцелярия ставит отметку о принятии. После 5-7 рабочих дней с момента подачи заявления выясняем, какому судебному приставу передано дело. Если ещё не передано, уточняем сроки передачи. Если передано, немедленно направляемся на приём к судебному приставу чтобы получить постановление о возбуждении исполнительного производства.

Основные цели направления на прием к судебному приставу:
1. Проверить направление запросов о наличии имущества. В первую очередь в банки, Росреестр, ГИБДД, ФНС, Пенсионный фонд, БТИ.
2. Проверить направление требования о добровольном исполнении судебного решения.
3. Предложить содействие в плане обеспечения транспортом, подготовке документов, обеспечению охраны и понятых.
4. Предложить самостоятельно отнести запрос на получение необходимых сведений в рамках исполнительного производства. 
5. Указать, что готовы предоставить хранителя для арестованного имущества.
6. Предложить и согласовать план дальнейших действий.

Судебный пристав-исполнитель должен направить в Росреестр запрос о получении информации о наличии зарегистрированных прав должника на объекты недвижимого имущества. Из Росреестра должен быть получен ответ с указанием объектов недвижимости и зарегистрированных обременений, в частности нашей ипотеки. Далее следует договариваться с судебным приставом об описи и аресте ипотечного объекта.

Опись и арест имущества.

На данном этапе от пристава необходимо добиться согласования кратчайших сроков составления описи и ареста. Желательно проведение данного мероприятия без фактического выезда на объект должника. При необходимости выезда пристава следует обеспечить присутствием понятых и транспортом. Окончанием этого этапа является получение акта о наложении ареста (описи имущества).    

Далее надо проследить, чтобы судебный пристав вынес постановление о передаче арестованного имущества на торги. Также должна быть представлена заявка на торги. Названные документы должны быть направлены в Главное управление ФССП. Следует проверять факт направления дела из районного отдела ФССП, так как вынесение постановления ещё не означает фактическую передачу дела. Из Главного управления дело должно быть направлено в Росимущество. Результатом является получение уведомления о готовности к реализации арестованного имущества.

Подготовка торгов.

Росимущество должно передать объект для проведения торгов в одну из уполномоченных коммерческих организаций. Должно быть вынесено Поручение на оказание услуг по реализации арестованного имущества на торгах.

Далее избранная коммерческая организация должна опубликовать сообщение о торгах на сайте http://fssprus.ru/torgi/.

Информацию о торгах необходимо проверять не реже одного раза в две недели. Поиск лучше всего осуществлять по начальной продажной цене заложенного имущества.

Проведение торгов.

По окончании даты проведения первичных или вторичных (если будут) торгов следует проверить на сайте http://fssprus.ru/torgi/ их результат. Если информация не появляется на сайте более недели, осуществляем выезд к районному приставу за получением информации.

Как правило, первые торги признаются не состоявшимися. В этом случае необходимо отслеживать дату вторичных торгов. Повторные торги также могут быть признаны несостоявшимися. Но в последнее время большинство объектов продаётся на торгах, так как появилось большое число инвесторов, специализирующихся на выкупе квартир с торгов с последующей перепродажей на рынке. 

Продолжение следует... Открыть/Комментировать

2020-07-02 16:03:38 ​​Сбербанк снизил ставки по вкладам в рублях.

Сбербанк снизил процентные ставки по вкладам в рублях, следует из информации на сайте кредитной организации. Так, вклад «Сохраняй» теперь доступен по максимальной ставке в 3,86% вместо 4,5%, а максимальная ставка по программе «Пополняй» опустилась на 0,83 п. п. — до 3,32%. В начале июня банк также снизил ставки на долларовые вклады.

В целом российские банки начали снижать ставки по вкладам в рублях на 0,5-1%. Средняя максимальная процентная ставка по рублевым вкладам в 10 крупнейших российских банках в первой декаде июня впервые снизилась до 5,01%, а затем опустилась и ниже - по итогам второй декады июня до 4,99%, согласно данным мониторинга ЦБ РФ.

Ставки по вкладам снижаются после решения Центробанка снизить ключевую ставку. ЦБ РФ 24 апреля 2020 года снизил ключевую ставку на 0,5 процентного пункта до 5,5% годовых, а 19 июня - впервые до 4,5%.

Сбербанк ранее прогнозировал снижение ключевой ставки ЦБ до 4% к концу сентября. Инвестбанк Goldman Sachs ожидает снижения ключевой ставки Банка России до 3,5% к концу года.

Доход, который приносят депозиты, с трудом перекрывает официальную инфляцию в стране. В реальности скорее всего эта доходность отрицательная. 

Самое время обратить внимание на высокодоходную ипотеку и начать зарабатывать 25-30% годовых с твёрдым залогом в виде московской недвижимости. Пока ставки по кредитам также не поползли вниз. @HardZalog Открыть/Комментировать

2020-07-02 11:42:17 На нашем канале @HardZalogInvest опубликована очередная кредитная заявка.

Заявка #11
Статус: СВОБОДНА
г. Москва, р-н Ясенево, Литовский бульвар, д. 18.
1-комнатная квартира 
Площадь 35,0 кв. м. 
Рыночная стоимость -  6 000 000 руб. 
Сумма кредита: 2 065 000 руб. 

https://t.me/HardZalogInvest/81 Открыть/Комментировать

2020-06-30 10:15:00 ​​Как проверять объект, предлагаемый в залог?

Продолжаем рассказывать про полезные сервисы в помощь кредитору и инвестору. 

Одним из ключевых этапов проверки потенциального залога является аудит юридической чистоты объекта. Базовым сервисом для проверки объекта является сайт Росреестра, где можно узнать об основных характеристиках объекта и наличии обременений. 

На сайте можно проверить квартиру онлайн, а также запросить электронную выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). В выписке из ЕГРН, в разделе №2 указанно кто является действующим собственником, а так же указаны обременения, ограничения и аресты, если они присутствуют.

Полученная информация позволяет сделать вывод, что в день запроса квартира не имеет обременений. Результат онлайн-проверки считается действительным месяц, но это не значит, что на следующий день после получения информации не появится запрос от судебного пристава или следователя по уголовному или гражданскому праву. Возможно, эта квартира является предметом производства по уголовному или гражданскому праву, ее делят разводящиеся супруги или конфликтующие между собой наследники, и, следовательно, квартира получает обременение. 

На официальном сайте Москвы можно проверить, не входит ли здание в программу реновации. Также для этих целей можно воспользоваться ресурсом www.Moscowmap.ru. 

Это важная информация для принятия решения о том, стоит ли брать этот объект в залог. Прямого запрета нет, но это может создать дополнительные проблемы для кредитора. Поэтому мы по таким объектам отказываем заемщикам. 

Есть ещё один интересный ресурс, по которому можно многое узнать про нужный дом. Называется он – Реформа ЖКХ. Ведет его Государственная корпорация Фонд содействию реформирования жилищно-коммунального хозяйства.

В поиске достаточно ввести адрес нужного вам дома и все. На данном ресурсе вы можете найти почти любой дом в каждом регионе России. 

Сайт постоянно пополняется. На нем только многоквартирные дома. В списках сайта более 1 млн домов по всей России.

Что дает этот ресурс:
1. Год постройки.
2. Серия дома.
3. Можно посмотреть, является ли дом аварийным.
4. Сколько в нем этажей и подъездов.
5. Есть ли лифты.
6. Кто является Управляющей компанией.
7. Разное про конструктивные элементы дома – материал стен, перекрытий, есть ли подвал и мусоропровод.
8. Какие инженерные системы есть в доме – электричество, газ, вода и т.д.
9. Есть ли приборы учета.
10. Что происходит с капитальным ремонтом – был ли или когда будет, что будет ремонтироваться.

Проверить дом особенно важно, если он старой постройки. Ведь у нас еще много домов, например, в которых горячая вода не централизованная, а через колонку. А все это влияет на финальную оценочную стоимость квартиры. 

Ресурс Реформа ЖКХ находится здесь: https://www.reformagkh.ru

@HardZalog #полезныесервисы Открыть/Комментировать

2020-06-29 11:02:16 На нашем канале @HardZalogInvest
опубликована очередная кредитная заявка.

Заявка #10
Статус: СВОБОДНА
г. Москва, ул. Святоозёрская, д. 3.
2-комнатная квартира 
Площадь 53,8 кв. м. 
Рыночная стоимость -  8 291 500 руб. 
Сумма кредита: 2 800 000 руб. 

https://t.me/HardZalogInvest/75 Открыть/Комментировать

2020-06-25 14:00:00 ​​Дефолт заемщика. Порядок действий по взысканию долга. 

К сожалению это иногда происходит. Заёмщик перестаёт платить и входит в просрочку. Достаточно часто эти просрочки носят технический характер и вызваны объективными причинами: задержали зарплату, не поступила выручка, возникли непредвиденные расходы и т.д. И если заёмщик ведёт себя адекватно, заранее предупреждает о возможной задержке и в итоге вносит платёж на несколько дней или недель позже, то в этом ничего страшного нет. 

Но случаются ситуации, когда платёж так и не поступает. Ещё и заёмщик внезапно решает, что лучшая тактика - это пропасть и не выходить на связь. 

В таком случае подключается наша Служба безопасности. Ее сотрудники вызванивают должника, осуществляют выезды по известным адресам и всячески пытаются выйти на контакт с заемщиком, чтобы обсудить сроки погашения возникшего долга. В 80-85% случаев все вопросы с должниками решаются в досудебном порядке. 

Если же контакт восстановить не удаётся или заёмщик в итоге не предлагает никаких рабочих вариантов решения проблемы и не готов воспринимать наши предложения, то наступает время legal collection. 

Примерно на 60 день просрочки мы отправляем должнику требование о полном погашении суммы кредита со всеми начисленными процентами и штрафами. И если ещё в течение месяца деньги так и не поступают и инвестор с заемщиком так и не приходят к соглашению о форме, сроках и механизмах погашения долга, то после наступления 90-го дня просрочки юристы «Твёрдого залога» от имени инвестора подают иск в суд. Иск о взыскании всей суммы долга и обращении взыскания на заложенное имущество. 

Как правило, суд удовлетворяет требования истца (нашего инвестора) и выносит решение о взыскании за 2-3 заседания. На это уходит от 3 до 6 месяцев. После этого ещё 30 дней ждём вступления решения в силу и затем получаем исполнительный лист. Это ещё 3-4 недели. Часто для ускорения процесса наши юристы сами готовят проекты решения и испол.листа и предлагают их судьям, чтобы не ждать, когда судья сам отпишет эти тексты. 

При этом иск составляется таким образом, чтобы судья вынес решение о взыскании суммы долга, но при этом кредитный договор не расторгается и проценты продолжают начисляться вплоть до фактического поступления средств на счёт инвестора. Это крайне важно. 

После получения исполнительного листа, мы подаём его в службу судебных приставов (ФССП), где заводится исполнительное производство, назначается пристав-исполнитель, от расторопности действий которого зависит, как скоро инвестор получит свои деньги. Процесс исполнительного производства не следует пускать на самотёк. Наши сотрудники, сами бывшие приставы, быстро находят контакт с исполнителем и держат всю процедуру на контроле. 

Работа с приставами - это отдельная история, которая имеет свои формальные и неформальные стороны. Об этом мы расскажем в следующий раз. 

В заключение ещё раз повторим, что не следует опасаться просрочек или дефолта заемщика. Это абсолютно рабочая ситуация, которая всегда решается в пользу инвестора. Мы прошли подобные ситуации не с одной сотней заемщиков и знаем не только, как защитить интересы инвесторов, но и дополнительно заработать на этом. Готовы в индивидуальном порядке делиться этими знаниями с вами. @HardZalog Открыть/Комментировать