На этой неделе рассматриваем основные тезисы прошедшего в прош | Ольга Гаращенко ECCON
На этой неделе рассматриваем основные тезисы прошедшего в прошлую пятницу семинара по инструментам финансирования проектов жилищного строительства.
Первое - относительно проектного финансирования.
Последние несколько лет локомотивом жилищного строительства являлось проектное финансирование.
В настоящее время этот основной инструмент, по сути, оказался заморожен.
Ключевая проблема – увеличение требований к размеру собственных средств застройщика до 30% и даже 40%, при том, что приемлемым уровнем считается не выше 20% участия собственными средствами.
Связано это с тем, что большинство изначально неплохих в финансовом плане проектов переводятся в категорию низкомаржинальных, с соответствующим повышением требований к обеспечению кредита. Банками значительно пересматриваются корректировки при стресс-анализе финансовой модели проектов. При оценке доходов применяется снижение до 20%, при оценке расходов – повышение от 15% до 30%, вследствие чего показатель LLCR принимает значение ниже 1. Для применения прежних условий кредитования LLCR должен быть более 1,2.
При сохранении высоких требований к размеру собственных средств, даже с учетом мер государственной поддержки и возможностей субсидирования ставки до 15%, новые проекты застройщиками кладутся «в стол».
Компании выходят из сложившейся ситуации путем дробления проекта на очереди и даже отдельные подъезды (блоки). Конечно, в последнем случае для каждого подъезда должна быть обеспечена возможность его обособленного ввода в эксплуатацию, разработана соответствующая проектная документация, скорее всего, это должны быть отдельные РНС. Возможны переговоры с банком на предмет возможности выдачи проектного финансирования при условии сдачи дома по частям (подъездам) по одному РНС.
Одновременно с этим актуальной темой становится вопрос поэтапного раскрытия эскроу-счетов, что могло бы способствовать высвобождению средств застройщиков. Такая мера рассматривается в качестве антикризисной поддержки строительной отрасли. Федеральным законом от 08.03.2022 № 46-ФЗ (пп. 7 п. 1 ст. 18) Правительству РФ дано право в текущем году принимать решения, предусматривающие особенности и основания перечисления застройщику денежных средств дольщиков, внесенных на счета эскроу. Но досрочному раскрытию эскроу активно противодействуют банки, потому что они не хотят терять упущенную выгоду от привязанных к проектному финансированию дополнительных банковских продуктов.
Тем не менее, ситуация постоянно меняется, уже начинают наблюдаться положительные сдвиги – некоторые застройщики сообщают о снижении требований банков к собственному участию в проектах. Будем надеяться на дальнейшие изменения в этом направлении.
