Льготная ипотека работает не так, как надо. Ну кто бы мог под | Григорий Баженов
Льготная ипотека работает не так, как надо. Ну кто бы мог подумать?
Часто слышу возражение, мол, не будь у нас льготной ипотеки, с недвижкой творился бы ужас-ужас, спрос бы сдулся, а как программу закроют (если закроют) в 2024 году, так поминай, как звали.
Знакомые экономисты, которые специализируются на макроэкономике и анализе рынка недвижимости, решили разрешить спор между "льготка-скептиками" (ну я) и "льготка-оптимистами", произведя необходимые расчёты, которые позволяют оценить эффективность программы.
Коротко.
1. Льготка стала влиять на выдачи ипотек по ДДУ (договор долевого участия) в середине 2020 г., к концу 2020 г. благодаря льготным программам на первичке выдавалось порядка 7 тыс. кредитов или 20% от всех выдач – не так много. Но в 2020 году льготка задумывалась в качестве контрциклической меры по поддержке спроса.
2. Вклад льготных программ рос вместе с увеличением рыночных ставок и достиг максимума в марте-мае 2022 г. Тогда больше половины всех выданных кредитов на первичке объяснялось действием льготных программ. Естественно, никто не рассматривал льготку в качестве контрциклической меры в 2021 году, но её продлили. Тем не менее, в условиях роста процентных ставок поддержка спроса была наглядной.
3. По мере снижения ставок и улучшения макро условий (рост зарплат, улучшение потребительских настроений и т.д.) вклад госпрограмм сокращался, достигнув минимума в начале этого года. То есть спрос на первичке в 1П 2023 г. поддерживали макро-факторы, а не льготные программы. Но очередной рост рыночных ставок вновь повысил их значимость.
4. Увеличение разницы в % ставках на 1 п.п. увеличивает спрос на первичном рынке в среднем на 10%. Правда, чувствительность фактора сильно менялась во времени – от около нулевого влияния в 2019 до 15-20% в 2022 году. Исходя из этого авторы считают, что, пока действуют текущие льготные программы, выдачи на первичке останутся на 25-30% выше 1П 2023 г.
5. Согласно оценкам авторов, с начала 2020 по октябрь 2023 г. благодаря исключительно льготным программам было выдано около 425 тыс. кредитов по ДДУ. Это около 25% от всех выданных льготных кредитов по ДДУ (около 1,7 млн кредитов).
6. Если бы не было льготных программ, то на первичке за это время было бы совершено на 425 тыс. сделок меньше, т.е. около 21 млн кв. м жилья, а остальные 1,3 млн сделок были бы совершены с ипотекой по рыночным ставкам (тот самый случай, когда «все равно купили бы по любым ставкам»).
Таким образом, делают выводы авторы, льготные программы наиболее эффективны при росте процентных ставок выше нейтрального уровня (как в конце 2021 – начале 2022 гг. и в августе-сентябре 2023 г.), а в нормальной ситуации или в период низких ставок спрос на новостройки и так поддерживает общая макро ситуация.
В то же время в расширенной PDF-версии вместо выводов отмечается:
Важно определиться с целями поддержки рынка.
1. Если это исключительно контрциклическая мера спроса (как изначально задумывалась льготная ипотека), то она должна действовать в периоды кризисов и/или высоких процентных ставок.
2. Если это мера социальной поддержи, помощь отдельным категориям населения в покупке жилья, то программа должна быть долгосрочной и иметь четкие критерии адресности (как семейная или военная ипотека).
3. Также это может быть мера поддержки определенного сегмента рынка или определенной географии (ИЖС, Дальний Восток, Арктика) – в этом случае необходимо определить критерии эффективности программы.
Короче, как контрциклическая мера — норм (о чем и ЦБ говорит, и я). Но в нормальное время эта мера только лишь разгоняет спрос и повышает цены на недвигу, а заканчивать её нужно. Объем выдачи уже такой, что в целом, беспокоиться о чрезвычайной просадке спроса вряд ли приходится.
