2022-06-17 20:22:00
Падение фондовых рынков, рынка криптовалют. Следующий на очереди - рынок жилья в США
Несколько тревожных звонков по рынку жилья в США:
- медианная цена на дом приблизилась к 6.5x годовым медианным доходам домохозяйств (в 2006 м во время ипотечного кризиса коэффициент был 5х)
- в январе 2021 года ставка по ипотеке на 30 лет составляла 2,65%, а средняя цена нового дома в США составляла 401 700 долларов.
- сегодня ставка по 30-летней ипотеке составляет 5,78%, а средняя цена нового дома составляет 570 300 долларов.
- если предположить, что первоначальный взнос составляет 20 %, это означает увеличение ежемесячного платежа на 106 % (
с 1 294 до 2 671 долл. США).
- в процентах от доходов семей - выплаты по ипотеке выросли с 11% (2020 г) до 25% на июнь 2022 года.
- индустрии, связанные со строительством в США, составляют 15-18% ВВП.
Почему это важно для рынка крипты?
Это первый серьезный вызов для рынка криптовалют, т к индустрии не существовало во время ипотечного / финансового кризиса 2006, 2008-2009 года.
Крупные СМИ, венчурные фонды, бизнес-ангелы твердили, что криптовалюты - идеальная гавань для спасения от политики бешеного принтера ФРС.
На выходе - бешеная печать денег - оказалась самым значительным фактором роста всех финансовых рынков: фондовых, технологических акций, криптовалют и, конечно же, рынка домов в США.
После изменения риторики ФРС, попытки бороться с инфляцией жестким приземлением экономики, чтобы замедлить спрос и сократить цены - мы увидели разворачивание надутых рынков в обратном порядке - первые полетели под откос криптовалюты, следом фондовый рынок, а теперь приходит очередь для рынка домов, он самый медленный, инерционный.
Теперь, когда фиксированные ставки на ипотеку высоки, средняя цена на дом на 42% выше, чем 2 года назад, а ежемесячные платежи выше на 106% - эффект домино, если ФРС не развернет свою политику - сыграет довольно таки быстро, разрушив спрос / предложение.
Помню в 2007 году писал курсовую в университете на тему ипотечного кризиса и причин, его породивших, одной из причин был термин NINJA (no income, no job, and no assets) - ссуда — это термин, описывающий
ссуду, предоставленную заемщику, который может быть не в состоянии погасить ссуду . Кредит NINJA предоставлялся без проверки активов заемщика. И как правило был завязан на два периода - в течении первого периода заемщик не платил тело долга, а только «демонстрационную» часть ипотечного платежа, через пару лет «рай» проходил и к типичным 800-1000$ добавлялись $3-5К, с учетом выплаты тела, а заемщик был уже не в состоянии тянуть такой платеж.
Если рынок домов рухнет в 2022 году, то к причинам кроме печати ФРС, COVID-пузыря, скорее всего добавится и Airbnb-зация рынка. Из-за работы на удаленке многие работники меняли свое место дислокации, переходя на долгосрочный съем жилья, а инвесторы, владея доступом к платформе Airbnb и высокому коэффициенту сдачи жилья - использовали этот доход для построения своих «заемных» империй домовладения, когда положительный кеш-флоу позволял покупать десятки домов и жить на разнице между оплатой удаленщика и платежами в банк. Сейчас этой тенденции приходит конец.
Источники:
https://twitter.com/charliebilello/status/1537452242919477248
https://twitter.com/charliebilello/status/1518972053138944003
https://twitter.com/808_Investor/status/1534553053524893697
300 views17:22
C
