Ecoton

2023-03-24 17:02:47 СКУПОЙ ПЛАТИТ ДВАЖДЫ (часть 2)

Если позвонить по нескольким подобным объявлениям, то выясняется, что в квартире будут прописаны дети, и неизвестно, выпишут ли их когда-нибудь или квартира перешла по завещанию, но могут объявиться наследники.

Несмотря на то что на рынке действительно есть дешевые предложения от риелторов и собственников, всегда нужно оценивать адекватность назначенной цены. Если стоимость намного ниже рыночной, то объект нужно оценивать внимательнее.

В ряде случаев продавцы демпингуют, чтоб продать быстрее,. В других - такие объекты размещают исключительно для привлечения внимания потенциального клиента. Потом ему расскажут, что этот объект уже продан или у него проблемы с документами и будут стараться переориентировать на другие объекты. Третий вариант самый опасный - это мошенники, которые размещают объявления с изначально заниженной стоимостью, а потом просят срочно перевести залог, чтобы квартира "не ушла". В итоге покупатель может просто лишиться этой суммы.

В лучшем случае жилье по цене значительно ниже рынка - это квартира, переделанная под небольшие студии. По низкой цене можно найти квартиру, которая продается с прописанными в ней жителями, которых невозможно выписать даже через суд. Также это может быть вариант от продавца, который входит в процедуру банкротства и пытается очень оперативно продать имущество. Иногда пытаются продать право пользования, то есть квартира принадлежит городу, еще не приватизирована, а пользователь считает, что может продавать такую квартиру. По низкой цене может предлагаться невозможный для проживания объект или квартира, которая вскоре окажется спорной, и новый собственник будет пытаться через суд сохранить собственность. Такую квартиру можно приобретать только случае, если вы готовы рискнуть и сможете войти в многолетние суды. Достаточно часто при звонке выясняется, что на самом деле имелась в виду доля в квартире. Иногда даже сособственник объекта может быть не в курсе, что, оказывается, продается кусочек его квартиры. Бывает, что покупатели, которые ищут жилье самостоятельно, узнают о том, что покупают долю, когда уже приходят на сделку.

Если это все-таки квартира, нужно выяснить, что с ней не так. Возможно, что жилье предлагают купить по договору пожизненной ренты. Поскольку собственник жив, по договору право собственности нового владельца будет несколько ограничено - распорядиться недвижимостью можно только с разрешения получателя ренты. И надо понимать, что перспектива полного владения, без обременения, данной квартирой неясная. Возможны и другие причины солидного дисконта: люди, выписанные (или не выписанные) из квартиры в места лишения свободы, дети, которых некуда выписать. Однако работа с выпиской детей, с квартирами, полученными по наследству - это стандартная риелторская работа, которая никоим образом привести к большому дисконту не может.

И если "подводных камней" нет, а собственник, вменяемый человек, продает жилье в 2 - 3 раза дешевле рыночной стоимости, нужно выяснять причины. Выясняется, что нужны деньги на лечение, операцию. И человек в запале пытается отдать жилье за сумму, которая нужна ему на эту помощь. В этом случае мы можем говорить о кабальной сделке, а она является ничтожной сделкой по ГК РФ. Как только отпадают обстоятельства, которые подтолкнули собственника к кабальной сделке, объект недвижимости будет возвращен собственнику. Так же трактуется ситуация, когда собственник задолжал большую сумму, кредитор говорит - или ты сейчас отдаешь деньги, или не жить тебе. Собственник продает квартиру, расплачивается с долгами, а дальше идет в суд и говорит: "К сожалению, я совершил эту сделку в вынужденных обстоятельствах, мне угрожали. Сейчас эти обстоятельства отпали. Хочу получить обратно свою квартиру". Покупатель в данном случае останется и без квартиры, и без денег, в 99% случаев квартира будет возвращена.

Обращайтесь в "Экотон" – наши специалисты не только подберут наиболее подходящий именно вам объект, но и избавят от проблем и рисков в будущем. Открыть/Комментировать

2023-03-24 17:00:26 СКУПОЙ ПЛАТИТ ДВАЖДЫ (часть 1)

В последние недели на сайтах - классифайдах отмечается увеличение количества объявлений о продаже квартир по ценам намного ниже рыночных.

Активность на рынке невысокая, много предложений с дисконтом. Но разве реально купить хорошую квартиру с ремонтом и мебелью в центре города за половину, а то и треть ее рыночной стоимости? Открыть/Комментировать

2023-03-22 11:21:30 Совсем скоро, 27 марта 2023 года стартует первый в этом году весенний курс Школы риэлторов ЭКОТОНа.

Занятия будут проходить по адресу: Невский пр., 32-34.

Приглашаем на обучение. Открыть/Комментировать

2023-03-20 14:52:13 ПРИДЕТСЯ ПОДЕЛИТЬСЯ

По закону квартира, которая была подарена мужу или жене, признается его (ее) личной собственностью и не делится со вторым супругом. Но это не значит, что из этого правила не может быть исключений.

Три случая, когда супруг может претендовать даже на квартиру, подаренную его второй половине.

1. Существенные улучшения квартиры
Закон позволяет признать даже личное имущество супруга совместной собственностью (и разделить его в случае развода), если будет установлено, что:
- в период брака в это имущество были сделаны такие вложения, в результате которых его стоимость значительно увеличилась,
- причем, эти вложения были сделаны либо за счет общего имущества супругов (а к нему относятся также доходы, полученные каждым из них в браке), либо за счет труда второго супруга (ст. 37 СК РФ).

Как понять, когда стоимость личного имущества значительно увеличилась, а когда - незначительно, в законе не сказано. Приводятся лишь примеры таких улучшений, чтобы сориентироваться: это реконструкция помещения, капитальный ремонт и т. п. Поэтому обычный ремонт, сделанный в личной квартире одного из супругов, не даст основания признать ее общей и поделить пополам.
Но суд признал подаренную мужу квартиру совместной, когда в период брака супруги сделали к ней пристройку, увеличив площадь в 1,5 раза, и перевели в статус нежилого помещения. Было доказано, что после этого цена недвижимости выросла почти в два раза (определение Тамбовского облсуда № 33-1874).

2. Признание дарения мнимым
Если супруг докажет, что его муж или жена оформили под видом дарения другую сделку (куплю-продажу, например), то суд признает дарение мнимой сделкой, которая является ничтожной (ст. 170 ГК РФ).
В таком случае будут применяться правила той сделки, которая прикрывалась дарением. А поскольку прикрывают в основном всегда возмездную сделку, то после отмены дарения имущество станет совместной собственностью супругов и будет делиться между ними (ст. 34, 39 СК РФ).
Признать дарение мнимой сделкой удастся, если доказать, что имущество передавалось не безвозмездно (например, во время совершения сделки даритель получил денежный перевод от одаряемого).
В судебная практике мнимой признается даже та сделка, при которой деньги передавались не лично одаряемым, а его знакомым или родственником (ВС РФ, определение № 5-КГ20-44).

3. Овдовевший супруг
В случае ухода из жизни супруга, который получил когда-то квартиру в дар, открывается наследство, и эта квартира наравне с остальным его имуществом входит в наследственную массу.
А так как супруги входят в число наследников первой очереди, то вдова или вдовец имеют все шансы стать собственником либо всей квартиры, либо ее части (в зависимости от того, сколько будет еще наследников). Разумеется, при условии, что покойный супруг не оставил завещания в пользу кого-то другого.
Изменить эту ситуацию можно, если в договоре дарения был пункт о его отмене на случай, когда даритель переживет одаряемого. Тогда даритель может отменить дарение и вернуть квартиру себе, и супругу, соответственно, она не достанется. Открыть/Комментировать

2023-03-17 12:59:54 ГДЕ МОЕ НАСЛЕДСТВО?

Правила наследования таковы, что даже тот, кому действительно полагается наследство, рискует его не получить, если он вовремя не обратится к нотариусу с заявлением. Как человек может вовремя выяснить, что ему нужно оформить наследство?

1. Как узнать, открылось ли наследство?
Наследство открывается в день смерти наследодателя (ст. 1113 ГК РФ). Если наследнику неизвестно о том, жив наследодатель или нет (и об открытии наследства соответственно), выяснить это достоверно можно только через близких родственников или общих знакомых. К сожалению, получить такую информацию непосредственно через орган ЗАГСа сейчас нельзя. Но есть возможность оперативно узнать о факте открытия наследственного дела (если кто-то из наследников уже обратился к нотариусу после смерти наследодателя, открывается наследственное дело — и в дальнейшем все остальные претенденты на наследство могут подать свои заявления только к этому нотариусу). Проверить открытие наследственного дела можно на сайте Федеральной нотариальной палаты (ФНП): для этого нужно с главной страницы сайта перейти в раздел «Справочная» и выбрать из списка «Поиск дел в реестре наследственных дел». При нажатии на эту ссылку открывается форма поискового запроса: нужно ввести Ф.И.О. наследодателя и (если известны) дату рождения и смерти — поиск выдаст информацию о том, открыто наследственное дело по такому-то гражданину или нет. Если оно открыто, то будет указано, у какого именно нотариуса.

2. Что будет, если никто не обратится за наследством?
Если никто из наследников не обратится за принятием наследства, то наследственное дело нотариус не откроет. Это означает, что даже если потенциальные наследники у умершего имеются, то они не смогут узнать об открытии наследства через сервис ФНП — а значит, не подадут вовремя нотариусу для принятия наследства, чтобы получить положенное им имущество. А по закону не востребованное никем наследство признается собственностью государства (ст. 1151 ГК РФ). Поэтому самым надежным способом не пропустить 6-месячный срок для принятия наследства остается только поддержание личного контакта с родственниками. Если же завещатель указал в своем завещании постороннего для него человека, то шансов, что он узнает об открытии наследства и получит его в итоге, крайне мало.

3. Почему нотариус не разыскивает сейчас наследников?
Во-первых, нотариус не может знать о том, что открылось наследство после кого-то, до тех пор, пока к нему не обратится потенциальный наследник со свидетельством о смерти и заявлением о принятии наследства. Значит, до этого момента искать наследников он точно не будет. А во-вторых, закон обязывает нотариуса, получившего сообщение об открывшемся наследстве, известить об этом тех наследников, чье место жительства или работы ему известно (ст. 61 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 № 4462-1). Также он может публично разместить извещение о вызове наследников такого-то гражданина (в средствах массовой информации, но, как правило, нотариусы используют для этого сайт ФНП — там есть раздел о розыске наследников). Поэтому если нотариусу неизвестно место жительства или место работы наследника, то он не направит уведомление об открытии наследства (проводить розыскные мероприятия, как видно, нотариусы не обязаны). Ну а публикация нотариусом информации об открытии наследства также на практике мало чем помогает потенциальным наследникам: там нет их фамилий, а есть только Ф.И.О. человека, после которого открылось наследство. Так что люди, не знающие, что являются наследниками такого человека, не имеют шансов узнать об этом из подобного извещения. Открыть/Комментировать

2023-03-13 11:51:05 ВОЗВРАТ МАТЕРИНСКОГО КАПИТАЛА

Говорят, что МК проще получить, чем потратить. Еще сложнее вернуть уже потраченные средства. Однако бывают ситуации, когда это все же возможно.

Возврат средств МК самому получателю закон не предусматривает. Дело в том, что владелец сертификата зачастую не получает эти деньги на свой счет в банке. Они поступают на счет кредитной организации, застройщика, продавца недвижимости. Следовательно, оснований возвращать МК гражданину, который его использовал, нет. Но можно вернуть средства на свой счет в ПФР - это произойдет автоматически (например, если сделка с застройщиком сорвется или он обанкротится) или по решению суда. Для этого придется доказать, что семья не достигла целей, на которые выдавались деньги.

Возврат МК возможен:

- если застройщика признали банкротом и открыли в отношении него конкурсное производство. В таком случае денежные средства в ПФР возвращает Фонд развития территорий;

- если расторгли ДДУ или отказались от него в одностороннем порядке. Тогда деньги в ПФР возвращает банк;

- в случае излишне перечисленной суммы. В этом случае денежные средства в ПФР возвращает получатель;

- если сделка купли-продажи была признана судом недействительной (в том числе если сделка оказалась мошеннической).

Возврат МК по уже исполненной сделке приобретения недвижимости в ипотеку действующее законодательство не предусматривает. При этом прямая продажа недвижимости без выделения долей для несовершеннолетних детей может быть расценена как обналичивание сертификатов, а это уже нарушение закона. Дело в том, что без выделения долей не достигается улучшение жилищных условий, на которое изначально и выделялись средства. В таком случае государство может обязать возвратить переданные средства, а недобросовестный распорядитель средств МК может оказаться привлеченным к уголовной ответственности (в частности, по ст. 159.2 УК РФ). Открыть/Комментировать

2023-03-07 11:08:02 МЫ БУДЕМ ЖИТЬ ТЕПЕРЬ ПО-НОВОМУ...

С 1 марта вступил в силу закон, согласно которому данные о собственниках в ЕГРН не раскрываются. Теперь третьи лица могут получить их только с согласия самого собственника объекта или по запросу нотариуса.

Федеральная нотариальная палата (ФНП) разъясняет, как получить данные о владельцах недвижимости и сколько это будет стоить.

Кто может получить информацию
К нотариусу вправе обратиться любой, кому необходимы сведения из ЕГРН о ФИО и дате рождения правообладателя. Также за данными могут вместе обратиться собственник объекта недвижимости, который собирается совершить сделку, и вторая сторона этой сделки. Сделать это можно как в нотариальной конторе, так и удаленно, через личный кабинет на сайте ФНП (при наличии усиленной квалифицированной электронной подписи).

На каком основании предоставят информацию
Заявитель самостоятельно решает, какие документы будут представлены нотариусу. Вместе с тем он должен понимать, что представляемые документы должны подтверждать обоснованность его требований. Одно из оснований для получения сведений через нотариуса — сделки по отчуждению недвижимости. Именно для этого часто нужны выписки из ЕГРН. В таком случае доказательством необходимости получения данных может быть ПДКП. Если покупатель и продавец обращаются к нотариусу за выпиской с совместным заявлением, то такой договор не нужен.
Аренда квартиры или дома в список законных оснований для запроса данных через нотариуса не входит, но и тут есть выход. Добросовестный арендодатель может открыть данные о себе в ЕГРН или самостоятельно получить выписку и предоставить ее потенциальному нанимателю. Сведения о владельце недвижимости с помощью нотариуса также могут получить люди, которым это нужно для защиты своих прав. Речь может идти о взыскании убытков при пожаре или затоплении квартиры соседями, неисполнении договора о совершении работ или договора залога в отношении объекта недвижимости. Или, например, о намерении заявителя обратиться в суд за защитой своего права на участие в приватизации или взыскании задолженности по коммунальным платежам.

Сколько это стоит
Для того чтобы получить какие-то из перечисленных выше данных у нотариуса, потребуется 450 руб., если человек пришел в офис, и 300 руб., если обращение было в онлайн-режиме. Согласно новому закону, заявление о предоставлении данных нотариусом должно быть рассмотрено в день обращения. Запрос в Росреестр по уже существующей практике специалист направляет по цифровым каналам связи. Электронную выписку из Росреестра в обычном режиме нотариус получает незамедлительно в тот же день. Открыть/Комментировать

2023-03-06 17:03:30 Коллеги!
По итогам февраля 2023 года мы вошли в ТОП - 30 агентств недвижимости по Санкт-Петербургу по версии ЦИАН.
Наши объявления за февраль были показаны потенциальным покупателям 2 420 000 раз.

https://info.cian.ru/top-spb
Представляем рейтинг профессионалов на рынке недвижимости Открыть/Комментировать

2023-03-03 12:37:54 МИФОЛОГИЯ АПАРТАМЕНТОВ (часть 2)

МИФ 5
Материалы для строительства апартаментов могут быть некачественными и опасными

На самом деле девелопер должен закупать качественные и безопасные материалы для любого типа здания — как жилого, так и нежилого. Поэтому риск использования небезопасных материалов есть при строительстве любого объекта — он зависит от добросовестности застройщика. Но будущим собственникам стоит внимательнее отнестись к апартаментам, которые находятся в реконструированных промышленных зданиях. Если на их территории раньше располагалось вредное производство, жить в таком помещении может быть опасно.

МИФ 6
В апартаментах нельзя прописаться

В жилых домах и квартирах можно прописаться временно или постоянно. В апартаментах постоянно прописаться нельзя, но можно оформить временную регистрацию. При желании можно постоянно оформлять временную регистрацию на максимально возможный срок, который составляет 5 лет, и продлевать ее после окончания неограниченное количество раз.
Временная регистрация гарантирует гражданам социальные права — это доступ к медицинскому страхованию, возможность устроить ребенка в детский сад или школу, встать на воинский учет, оформить пенсию, зарегистрировать транспортное средство в ГИБДД.
Для регистрации ребенка в апартаментах нет препятствий — несовершеннолетних можно также временно зарегистрировать на срок, не превышающий 5 лет. Но необходимо, чтобы в апартаментах был зарегистрирован хотя бы один из родителей.

МИФ 7
Рядом с апартаментами нет инфраструктуры

Многие считают, что отсутствие инфраструктуры особенно актуально для новостроек, поскольку застройщик не обязан возводить рядом с нежилыми объектами поликлиники, детские сады, школы. Но для удобства будущих жильцов здания часто располагают на территориях, рядом с которыми есть поликлиники, школы. Еще новые апартаменты застройщики иногда делают в комплексах, где есть и квартиры, поэтому рядом строят объекты социального значения.

МИФ 8
В апартаментах неудобная планировка и может быть шумно

В помещениях, которые отнесены к категории нежилых, наоборот – меньше запретов и ограничений, связанных с планировкой. Например, объекты могут строиться со свободной планировкой — собственник может расположить внутренние стены так, как захочет, если это не будет нарушать строительных норм.
Шум в апартаментах может быть связан с тем, что рядом расположены мастерские, офисы, кафе или рестораны. Требования о необходимости соблюдения тишины в определенное время суток на апартаменты не распространяются. В связи с этим привычной тишины, которую соблюдают в квартирах, может на самом деле не быть.

МИФ 9
Апартаменты тяжело продать

Среди объявлений о продаже недвижимости можно встретить достаточно предложений приобрести апартаменты. Спрос на такие объекты меньше, чем на квартиры и жилые дома, но это не означает, что апартаменты тяжело продать.
То, насколько быстро при необходимости можно продать объект, зависит от многих факторов, например, от расположения, площади, характеристик самого помещения и здания, от установленной собственником цены.

Для того, чтобы сделать правильный выбор – инвестировать в перспективный объект, обращайтесь к специалистам ЭКОТОНА. Открыть/Комментировать

2023-03-03 12:35:29 МИФОЛОГИЯ АПАРТАМЕНТОВ (часть 1)

МИФ 1
Содержание апартаментов обходится дорого

В среднем величина коммунальных платежей в апартаментах на 15 % больше сумм, которые перечисляют собственники квартир в многоквартирном доме. Но стоимость содержания зависит от разных факторов. Это тип здания, в котором расположено помещение, перечень оказываемых услуг, тарифы, установленные управляющей компанией.

МИФ 2
Владельцы апартаментов платят большой налог на имущество

Собственники апартаментов, как и владельцы квартир, должны ежегодно уплачивать налог на имущество.
Сумма налога зависит от:
- региона расположения;
- типа здания и вида его использования;
- наличия или отсутствия в здании помещений, занятых под ведение предпринимательской деятельности;
- стоимости жилья — при расчете налога кадастровую стоимость используют при условии, что она была определена, значение берут по состоянию на 1 января года, за который нужно заплатить налог, если кадастровая стоимость не определена, для расчета берут инвентаризационную стоимость.
Еще ставка может быть больше, если кадастровая стоимость объекта превышает определенное значение.

Как рассчитывается налог на нежилые помещения (например, на апартаменты)?
По нежилым помещениям установлены следующие ставки:
- 2% в случае, если нежилое помещение расположено в торговом или офисном центре, который включен в перечень, определяемый в соответствии с п.7 ст.378.2 НК РФ;
- 2% в случае, если кадастровая стоимость объекта составляет более 300 млн руб.;
- 0,5% по всем остальным случаям.
Размер налоговой ставки по апартаментам на конкретной территории и в конкретном здании можно узнать на сайте ФНС.

МИФ 3
Апартаменты нельзя купить с использованием ипотеки

Финансовые организации предоставляют кредиты на покупку апартаментов. Любой покупатель, который отвечает условиям банка, может взять ипотеку для приобретения нежилой недвижимости. При необходимости можно рефинансировать уже оформленный кредит, если будет возможность уменьшить переплату по оформленному займу.
Недостаток оформления кредита на покупку апартаментов – невозможность взять ссуду на условиях государственных программ — чтобы получить такую ссуду, необходимо приобретать жилую недвижимость.
Не получится также использовать для покупки апартаментов средства материнского капитала, поскольку их можно направить только на улучшение жилищных условий. Но будущий собственник апартаментов может воспользоваться выгодными предложениями от застройщика. Например, скидкой на конкретные объекты или беспроцентной рассрочкой.

МИФ 4
На тех, кто вкладывает деньги в строительство апартаментов, не распространяется действие закона ФЗ № 214

Взаимоотношения участников долевого строительства и застройщика регулируют положения ФЗ № 214. Требования закона распространяются на строительство разных объектов — жилых и нежилых. Поэтому те, кто вкладывает деньги в строительство апартаментов, защищены так же, как и будущие собственники квартир в строящихся домах. Но для того, чтобы попадать под действие закона, нужно заключить ДДУ. Бывает, что апартаменты делают на базе реконструируемых зданий. В таком случае будущие собственники могут заключать договор бронирования или ПДКП. При подписании таких договоров взаимоотношения продавца недвижимости и покупателя не будут регулироваться ФЗ № 214. Открыть/Комментировать