Domus Verus

2023-06-05 21:26:30 Открыть/Комментировать

2023-05-31 15:02:44 ​​Хотите знатно пощекотать себе нервы? Никаких историй про монстров и тайные лабораторные эксперименты, никаких привидений, выплывающих из глубин подсознания Стивена Кинга, и никакого «Кошмара на улице Вязов» – лишь данные по рынку недвижимости Санкт-Петербурга.
 
В начале 2020 года в СПб строилось около 13 млн кв. м жилья – не сильно меньше, чем в Сибири и Урале вместе взятых (на тот момент 15,5 млн кв. м).
 
Однако с тех пор портфель устойчиво и неуклонно падал и к текущему моменту достиг 7,6 млн, снизившись на 40%. Сорок процентов, Карл!
 
Безусловно, ситуация выглядит пугающе. Безусловно, у такой динамики есть конкретные и вполне себе понятные причины.
 
Устраивайтесь поудобнее – сегодня мы подробно расскажем о рынке жилья Санкт-Петербурга и Ленобласти. Как обычно, выводы ниже, подробности в PDF:

Еще несколько лет назад рынок жилья в Санкт-Петербурге был сильным и здоровым, но в пандемию знатно захворал и к текущему моменту проблема стала хронической – продажи и портфель строительства упали практически в два раза – не помогла даже операция «льготной ипотеки от застройщика».

Интерес к строительству в Петербурге сдерживает не только структурно слабый спрос, но и градостроительные ограничения: недостаток свободных площадок, ожидания нового Генплана, административные риски и другие специфические факторы.

На рынке новостроек Ленобласти ситуация получше – продажи восстанавливаются, спрос мигрирует из города в область, а отсутствие значимых строительных ограничений и приход новых игроков простимулировали портфель строительства и увеличили конкуренцию на рынке.

В Петербурге и Ленобласти слишком сильно «баловались» льготной ипотекой от застройщика. На этом фоне ипотечные ставки падали до 2-2,5% – минимум среди всех субъектов РФ. Из-за этих же программ цены на жилье значительно выросли.

В последние месяцы ситуация развернулась, цены скорректировались на 7-7,5%, а ипотечный платеж от минимумов подскочил уже на 30%. Это может затормозить восстановление спроса в Ленобласти.

Рано или поздно ситуация в Питере начнет улучшаться. Генплан примут, программу реновации перезапустят, правила землепользования и застройки подкорректируют, с администрацией отношения наладятся – все это вместе с подсушенным портфелем строительства повысит интерес застройщиков к выводу новых проектов. Но это перспектива не ближайшего времени, а скорее 2024-2025 годов.

@DomusVerus Открыть/Комментировать

2023-05-30 20:55:55 Открыть/Комментировать

2023-05-24 21:39:51 Открыть/Комментировать

2023-05-23 14:55:03 Открыть/Комментировать

2023-05-22 13:10:31 ​​Могут ли россияне позволить себе покупку квартиры?
 
Кажется, вопрос тривиальный – достаточно посмотреть на доходы и стоимость жилья, как-то их покрутить, поделить одного на другое и получить какой-нибудь индекс доступности жилья. Но, как вы могли догадаться, все (немного) сложнее.
 
Аналитики уже не один квартал пытаются ответить на этот вопрос и сражаются на мечах, порой занимая диаметрально противоположные стороны. И это объяснимо – сама концепция «доступности» жилья весьма субъективна. Нужны критерии этой доступности, нужно понять, о каком жилье мы говорим, для кого оно доступно, как долго доступно и т.д. 
 
В середине марта мы начинали говорить о проблеме доступности жилья, сегодня пойдем чуть дальше и посмотрим на вопрос более комплексно. Как обычно, выводы ниже, а графики, выжимки из научных статей и прочие интересности в PDF:
 
Существует целый ряд критериев доступности жилья. Наиболее распространенный – отношение цены к доходам – показывает, что средней российской семье нужно откладывать все свои доходы в течение 5,5 лет, чтобы купить жилье в новостройке.
 
Хотя на пике «пузыря» в 2007 г. показатель был еще выше (~6,5 лет), недавнее прошлое показывает, что текущий уровень высоковат (5,5 против 3,5-4 в 2014-2019 гг.).
 
Тем не менее, в новостройках большинство людей (70%) покупают жилье в ипотеку, поэтому индикатором его доступности является доступность ипотеки. Для большинства населения страны доступность ипотеки была и остается высокой – платеж не превышает 30% доходов семьи.
 
Несмотря на более высокие ставки, рост доходов сохранит платеж ниже 30% – спрос на первичке не пострадает в целом, но может снизиться в регионах с низкими доходами. Для наименее обеспеченных граждан ипотека как была недоступна ранее, так и останется недоступной в будущем (платеж больше 60% от доходов).
 
У большинства населения остаточная сумма после уплаты кредита высока и в 2,5 раза превышает прожиточный минимум (ПМ). В аутсайдерах наименее обеспеченные – после платежа у них остается слишком мало доходов – около половины от ПМ. Этим людям необходима адресная помощь.
 
В итоге, жилье было и останется доступным для тех, кто планирует брать ипотеку и не относится к наиболее бедным слоям населения. Сломать эту идиллию может значимый рост ключевой ставки – это не наш базовый сценарий. Те, кто планировал купить квартиру за кэш, вероятно, предпочтут вторичный рынок.
 
@DomusVerus Открыть/Комментировать

2023-05-18 15:34:36 ​​Покупка жилья – одно из самых важных финансовых решений в жизни человека. При этом люди, как правило, имеют мало опыта в этом вопросе (не каждый ведь день квартиру покупаешь). В результате, в процессе приобретения недвижимости большую роль играют эмоции и психология.

Ранее мы уже отмечали, что индекс потребительской уверенности (уверенно) растет и приближается к многолетним максимумам. Скорее всего, это результат относительного геополитического спокойствия (тьфу тьфу), мультиплицированного ростом зарплат и доходов.

О геополитике говорить – дело, как мы знаем, неблагодарное, поэтому сегодня во второй раз обсудим, что происходит с кошельками наших сограждан.

1. Дефицит на рынке труда и восстановление деловой активности поддерживают рост зарплат.

В феврале среднемесячная начисленная заработная плата составила 65 тыс. руб. (+13% г/г в номинале и +2% г/г с поправкой на инфляцию).

Сильнее всего зарплаты выросли в секторах электроэнергии (+19% г/г), гос. управления и безопасности (+18% г/г) и обрабатывающей промышленности (+17% г/г). Спасибо военному производству.

Отрадно отметить конвергенцию зарплат по регионам (за исключением Кавказа). Сильнее всего зарплата растет там, где по уровню она ниже среднероссийского: в ПФО (+18%), СФО (+18%) и ЮФО (+17%). В ЦФО и на Дальнем Востоке, где средние зарплаты выше, их рост составил 9% и 13%.

2. При этом становится все больше подтверждений нормализации сберегательной активности:

В 1 квартале на товары и услуги население потратило 89,4% своих доходов. За всю историю большую долю доходов люди тратили только в 1 кв. прошлого года (тогда в марте наблюдался ажиотаж из-за опасений дефицита) и в 1 кв. 2014 года.

Ликвидные сбережения населения (наличка + депозиты) с исключением валютной переоценки и сезонности (с.к.) в марте выросли на 1,1% - это все еще чуть больше среднего значения 2018-2021 гг. (+0,7% м/м с.к.), но постепенное движение к нормальности уже началось (см. график).

В общем, мы уже отмечали, что восстановление спроса на жилье, начиная с марта, выглядит устойчивым. Это подтверждают и оперативные данные за апрель - начало мая.

Чтобы все это продолжалось и дальше нужна комбинация трех слагаемых: рост зарплат (он продолжится) + геополитическое спокойствие (гадать не будем) + неизменность ключевой ставки (наш базовый сценарий, и хотя ЦБ пугает её повышением, только сильный рост ставки может значимо изменить поведение потребителей).

@DomusVerus Открыть/Комментировать

2023-04-11 15:07:50 ​​Три вещи можно искать вечно: (1) инопланетную жизнь в далеких галактиках, (2) логически стройное и убедительное доказательство происхождения человека и (3) ответ на вопрос – а что будет с курсом рубля.

Сегодня решили ступить на эту скользкую дорожку и поговорить про российскую валюту. Курс в последние недели лихорадит – это хороший повод запустить новую рубрику #макро_нестройка, в которой будем подробно комментировать важные для экономики темы, напрямую не связанные с недвижимостью, но влияющие на нее.

Как обычно выводы тут, а все подробности в PDF (поверьте, там много интересного):

Бюджетное правило снижает зависимость курса рубля от нефтяного экспорта. В этих условиях изменения цен на нефть влияют на российскую валюту довольно слабо.

Усиление финансовых потоков (переводы валютных депозитов в другие страны, продажи нерезидентами активов в РФ и т.д.) и их концентрация стали основной причиной давления на курс в последние недели.

Банк России вмешается, только если возникнут риски для финансовой стабильности. Для этого, по нашим оценкам, курс должен ослабнуть, как минимум, на 5% за одну торговую сессию (вряд ли мы это увидим).

Изменения курса переносятся в себестоимость строительства примерно 2 к 1. Ослабление курса рубля на 10% за месяц увеличивает себестоимость строительства примерно на 5% в следующие три месяца.

Скорее всего, мы вновь увидим уровни 75-80 по паре USDRUB в ближайшие месяц-два из-за ослабления оттока капитала. При этом к концу года рубль наверняка опять вернется к более слабым значениям (80+) из-за восстановления импорта.

@domusverus Открыть/Комментировать

2023-04-07 15:04:14 ​​Пятница – ура, товарищи! Но прежде чем уходить на выходные, решили покрутить вчерашние данные Банка России по финансовым метрикам ПФ.

Подробности, графики и прочие интересности в PDF, основные выводы ниже:

Остатки на счетах эскроу выросли на 44 млрд руб. впервые после 4-х месяцев сокращения. Причина в сезонной нормализация раскрытий – они упали с 407 до 178 млрд руб.

Величина покрытия долга (ОСЗ) счетами эскроу замедлила темпы снижения до скромных -0,8 п.п. за месяц (после -3 п.п. в октябре-январе) и находится чуть ниже 83%. Возможно, покрытие эскроу стабилизируется выше 70%.

Выдачи кредитных средств в феврале остались слабыми – на 12% ниже февраля 2022 года. В марте ситуацию может поддержать рост продаж и улучшение настроений застройщиков, однако вряд ли это станет устойчивым трендом.

@domusverus Открыть/Комментировать

2023-04-06 17:19:01 ​​Рынок аренды, пожалуй, самый гибкий среди сегментов рынка жилья. Он динамичнее реагирует на изменение предпочтений, на внешние условия и всякие прочие мобилизации.

Сегодня поведаем, что происходило на этом рынке в последний год, расскажем, пора ли вместо ипотеки переходить к аренде, а также покажем, что не нужно торопиться и опустошать свои кошельки для покупки квартиры в инвестиционных целях.

Подробности в PDF, выводы ниже:

Рынок аренды Москвы и Санкт-Петербурга сильно пострадал в 2022 году. Сейчас ситуация улучшается, но предложение еще велико. Нормализация вряд ли произойдет ранее сезонно сильного июля.

Региональные рантье чувствуют себя намного увереннее. Если в столицах с начала 2022 года в реальном выражении (с учетом накопленной инфляции 16,5%) стоимость аренды упала на 25-30%, в регионах – снижение на скромные 4%.

Экзотические программы от застройщиков сделали ипотеку на первичке привлекательнее аренды в середине 2022 г. в Москве и Петербурге. С января ставки по ипотеке начали расти и продолжат это делать – экзотики будет меньше, все больше людей будут выбирать аренду вместо покупки жилья.

В регионах разница между арендой и ипотекой не очень большая (около 2-3 тыс. руб.). Хотя и здесь рост ставок сделает аренду более интересной в ближайшие месяцы.

Доходность от сдачи жилья в аренду (без учета изменения цены квартиры) в начале 2021 года была неплохой в сравнении с другими консервативными финансовыми инструментами из-за низких ставок в экономике. Сейчас сдача жилья в аренду выглядит менее интересно: пятилетние ОФЗ дают доходность почти 10%, сдача однокомнатной квартиры в аренду – всего 6%.

Доходность аренды жилья может стать интересной, когда ключевая ставка снизится до нейтрального уровня (~6%). Ранее 2024 года мы это вряд ли увидим, а значит пока вместо жилья лучше купите себе ОФЗ.

@domusverus Открыть/Комментировать