Приведет ли пузырь на рынке жилья КНР к кризису В Китае строи | Китай Инвест

Приведет ли пузырь на рынке жилья КНР к кризису

В Китае строительство и продажа недвижимости были одним из главных двигателей экономического роста последние десять лет. Однако сейчас отрасль переживает кризис.

Пузырь в недвижимости
Десятилетиями продажа недвижимости в Китае была запрещена. Только в 1998 году этот запрет был снят, когда треть населения страны жила в городах и поселках. К настоящему моменту число городских жителей удвоилось.

Сектор недвижимости развивался очень быстро. Местные и региональные власти, которые получают значительную часть доходов от продажи государственных земель, поощряли еще более активное развитие городов, что также способствовало достижению амбициозных ежегодных целей по экономическому росту. Долги накапливались по мере того, как строители спешили удовлетворить спрос.

Растущий средний класс Китая обратился к недвижимости как к одному из немногих безопасных видов инвестиций. Из-за этого цены на жилье резко взлетели – за последние 15 лет они выросли в шесть раз. Этот бум привел к спекулятивным покупкам, поскольку новые дома продавались застройщиками заранее.

Ограничения застройщиков
Затем наступил спад продаж, начавшийся во время пандемии. Ужесточение условий кредитования также сыграло важную роль.

Ключевым изменением политики КНР стало постановление о «трех красных линиях», введенное в августе 2020 года. Оно классифицирует застройщиков в зависимости от того, сколько у них долгов. С учетом соблюдения этих правил определяется, сколько кредитных денег может привлечь каждая строительная компания.

Более 60% застройщиков достигли по крайней мере одного из пороговых значений задолженности, установленных регулирующими органами в 2021 году. Около 10%, включая пострадавшую от кризиса Evergrande, пересекли все три границы. Такие застройщики не могут привлекать новые займы на этот год. Из-за этого в отрасли начался кризис ликвидности, который поставил многих застройщиков в затруднительное положение, а некоторым даже пришлось объявить дефолт.

Суть проблемы в том, что у застройщиков для продолжения реализации проектов нет достаточных денежных потоков из-за расходов на обслуживание долга, низких продаж жилья или нецелевого использования средств.

Кризис будет?
Сейчас потенциальная волна банкротств застройщиков – самый большой риск для китайского рынка недвижимости. Банки кредитуют как покупателей, так и застройщиков, поэтому в случае обвала рынка жилья могут столкнуться с резким ростом числа «плохих» долгов.

Объекты недвижимости составляют всего 6,2% от общего объема кредитного портфеля. Однако крупные дефолты могут заставить банки ужесточить условия кредитования, что приведет к еще большему падению ликвидности рынка. Дефолт строительных компаний все же окажет краткосрочное давление на китайскую экономику, но вряд ли в стране наступит серьезный жилищный кризис.

Что предпринимает Китай для решения проблемы
Пекин стоит перед сложным выбором: отменить ограничения на кредитование или удвоить попытки спасти строительную отрасль, неэффективность которой привела к появлению городов-призраков, дорог в никуда.

Пекин может просто приказать банкам давать кредиты. Они могут работать вне рамок правовой системы банкротства, чтобы сохранить ликвидность и избежать цепочки дефолтов.

Власти уже пообещали более строго регулировать продажи квартир на стадии строительства. Рассматривается возможность введения льготного периода выплат для некоторых покупателей жилья.