Мои инвестиции в недвижимость формата стрит-ритейл Год назад | Инвестиции на диване
Мои инвестиции в недвижимость формата стрит-ритейл
Год назад я проинвестировал 305 тысяч в в паевой фонд от УК Альфа-Капитал "Арендный поток". Писал об этом большой пост на канале. На тот момент ожидаемая доходность фонда составляла 8-9% годовых за вычетом всех комиссий и налогов.
В октябре я получил первую выплату по паям фонда. Тогда тоже зафиксировал результаты в отдельном посте. Они оказались сильно ниже ожидаемых - на уровне 1,6% годовых. Я связался с представителями УК и попросил объяснить причины столь низкой доходности и обрисовать перспективы. Все детали есть в том посте - почитай, если интересно.
Если кратко - то на доходность повлияла ситуация с пандемией. Не удалось купить все планируемые объекты, часть денег зависла в ОФЗ, плюс определенные платежи оказались больше, чем планировалось. С того момента прошло 4 месяца - давай оценим текущую ситуацию по этому фонду.
Итак, вот все выплаты, которые я получил на счет (они уже за вычетом НДФЛ, так как фонд является налоговым агентом):
октябрь - 5 041,15 руб.
ноябрь - 878,38 руб.
декабрь - 1 548,40 руб.
январь - 3 397,07 руб.
февраль - 1 117,05 руб.
март - 893,94 руб.
При этом надо отметить, что выплаты в феврале и марте я получал как нерезидент - не успел прислать все необходимые документы, так как нахожусь за границей. Поэтому УК списала с них НДФЛ по ставке 30% вместо 13%. Для чистоты картины предлагаю использовать скорректированные цифры по платежам за эти месяцы, как если бы налог был 13%: это будет соответственно 1 388,33 руб. и 1 111,04 руб.
Что в сухом остатке? Моя прибыль за 11 месяцев составила 13 364,37 руб. за вычетом налогов. Доходность - 4,8% годовых. Это существенно лучше, чем было в октябре - но все еще очень далеко от заявленных 8-9% годовых. Более того - УК не исполнила свой октябрьский прогноз, когда к апрелю планировали выйти на ожидаемую доходность. Платежи за февраль и март показывают доходность на уровне 4,5 - 5,5% годовых после вычета НДФЛ. Почему так? У фонда до сих пор есть проблемы с покупкой всех запланированных объектов. То есть даже через год часть денег пайщиков все еще не проинвестирована. Детальнее можно прочитать в телеграм-канале фонда, недавно там вышел пост с пояснениями.
Тем не менее, я должен отметить и положительные стороны подобного актива в портфеле. У него практически полностью отсутствует волатильность, а это значит, что стоимость паев фонда достаточно стабильна. Она не падает даже во время сильной коррекции на рынке. По сути, он является альтернативой покупки недвижимости - вкладываем деньги в подобный актив, получаем защиту от рыночной волатильности и небольшой пассивный доход. Если у УК все-таки получится вывести его на 8% годовых в рублях - будет вообще отлично.
Данный фонд ни в коем случае нельзя сравнивать с акциями. Это абсолютно другой класс активов, который обладает совсем другими свойствами и решает другие задачи.
При этом надо понимать, что хоть паи фонда и торгуются на Мосбирже - ликвидность у них невысокая. На сайте Мосбиржи можно оценить объем торгов по фонду - обычно там продается не больше 1-2 паев в неделю. Иногда бывают скачки до 5-8 паев, но это скорее исключение. Поэтому я бы не стал хранить в таком фонде большие суммы, которые могут резко понадобиться - есть риск просто не успеть выйти в кэш в нужный срок даже с хорошим дисконтом.
В данный момент я не планирую продавать паи Арендного потока - ведь кэш все равно надо будет куда-то пристроить. Глядя на текущие доходности по консервативным инструментам с низкой волатильностью, я понимаю, что больше 5% годовых мне все равно сложно будет получить. А здесь еще есть потенциал роста доходности. Более того - я планирую проинвестировать еще в один подобный фонд, который работает достаточно давно и имеет длинный и прозрачный трекинг по доходности. Пока не буду озвучивать название - напишу, когда куплю паи, думаю это будет в апреле-мае. Безусловно, полный и честный отчет со всеми цифрами также будет на канале.
