Инвестиции в недвижимость | бизнес блог

2022-10-05 14:01:03 Выручки Инвитро за Сентябрь.

На фото выручка одного медицинского офиса Инвитро за Сентябрь.

Этот офис мы открывали "с нуля". Нашли и согласовали локацию. Сделали ремонт. Получили лицензию. Подобрали персонал.

Этот офис отработал второй полный месяц.

Результаты такие

План по выручке: 420 000 руб.
Факт по выручке: 427 370 руб.
Выполнение: 101,75%

Количество визитов: 358
Средний чек: 1 194 руб.

План на Октябрь: 520 000 руб.

Сентябрьский план по выручке выполнили все медицинские офисы под нашим управлением.

Интересны такие отчёты? Что ещё рассказать о планах по выручкам, структуре выручек и др. показателям в медицинских офисах? Напишите в комментариях Открыть/Комментировать

2022-10-04 20:16:42 Принципы инвестирования. ТОП-5 за 15 лет.

Сегодня у меня был конфликт с одним из инвесторов. Это меня побудило составить принципы инвестирования в коммерческую недвижимость.

Вот они:

1) Инвестировать нужно от силы, а не от слабости. Это значит, что инвестировать нужно свободный капитал. Свободный капитал - это деньги, которые не нужны ни для закрытия личных потребностей, ни для бизнеса, ни для семьи. Свободный капитал некуда вложить на момент инвестирования, кроме как в объект инвестирования.

2) Нельзя заходить "на всю котлету". Это значит, что нельзя инвестировать весь свободный капитал в один объект.

3) В инвестициях нужен проводник (управляющий). Проводник - это человек с результатом в инвестициях. Результат всегда легко проверить.

4) Инвестор безгранично доверяет своему управляющему. У доверия нет полутонов. Невозможно доверять на половину или на 10%.

5) Горизонт планирования в коммерции - один год. Горизонт планирования - это ориентировочный срок выхода в деньги из объекта инвестирования. На год инвестору надо "забыть" про свою инвестицию.

Если соблюдать эти 5 принципов инвестирования - капитал в недвижимости будет расти на 30%+ в год. Доказано на примере 3 000+ объектов инвестирования и 15 лет активной работы в этой сфере.

@Dima_i_Nedviga Открыть/Комментировать

2022-10-02 14:04:14 SOLD OUT. ВСЁ РАСПРОДАНО.

В личные сообщения мне пишут, куда вложить 1, 5, 10+ млн руб. Спрашивают, что я конкретно предлагаю. Что конкретно я продаю.

Отвечаю. Я продаю только те проекты и объекты, куда либо вкладываю свои деньги, либо готов вложить свои деньги, либо они уже вложены. Только те объекты, в которых у меня есть экспертиза и проверенные данные на основании хотя бы 1 000+ релевантных проектов.

Что я готов продать прямо сейчас? НИЧЕГО. У меня нет готовых к приобретению проектов.

Все проекты, которые я публиковал вот тут , все проданы/выкуплены. SOLD OUT.

https://t.me/Dima_i_Nedviga/28
https://t.me/Dima_i_Nedviga/81?single
https://t.me/Dima_i_Nedviga/115

Последние 10 лет я говорю о том, что свободных денег больше, чем качественных проектов для инвестирования. Что значит качественных? Это значит проект, который способен при хорошем управлении генерить 30+% годовых в рублях на прирост капитала.

Сейчас активно создаём такие проекты. Есть наработки проектов по методике "уторговывания". Можно с большими скидками выкупать готовые ГАБы с дискаунтерами. И в них ещё и увеличивать МАП.

Если у вас есть ГАБы с дискаунтерами - пишите мне в личку @Novikoff_Dima

Готовы выкупать по цене до 60 МАП. Выкупаем в течении недели. Можете проверить

@Dima_i_Nedviga Открыть/Комментировать

2022-10-01 12:05:02 Фонд или Управляющая Компания?

Работая сейчас над созданием Фонда коллективных инвестиций в недвижимость, приходим к таким выводам:

Не надо делать Фонд.

Надо создать Управляющую Компанию (УК).

УК должна обеспечивать доходность капитала на уровне 15%+ годовых при владении активом, а итоговый рост капитала на уровне 25%+ годовых.

Классические Фонды сосредоточены вокруг моно-продуктов. В них нет гибкости.

УК управляет капиталом. Не объектом, не активом. Капиталом.

В УК должны быть разные финансовые продукты. На разный бюджет. 1 млн руб., 5 млн руб., 10 млн руб., 50+ млн руб. - разные финансовые продукты.

УК должна повышать финансовую грамотность её резидентов (клиентов).

УК должна создать свой инвестиционный клуб

Коллективные инвестиции - это доверие. Оно формируется не сразу.

УК должна создавать инновационные продукты и технологии.

Всё это должно соответствовать Стратегии УК. Вот над стратегией сейчас мы и работаем.

Нам нужны талантливые люди. С крутыми компетенциями и крутыми результатами в сфере Коммерческой недвижимости. Если вы такой человек - пишите мне в личку @Novikoff_Dima

Есть мысли на счет Управляющей Компании? Есть примеры, опыт работы с УК? Напишите в комментариях Открыть/Комментировать

2022-09-30 17:16:44 Итоги по инвестициям в Телеграм-каналы

Сумма инвестиций: 500 000 руб.
Срок: 92 дня
Доходность: 122,55% годовых
Маржинальность: 30,89%
Чистая прибыль: 154 445 руб.

Рассказывать подробнее про такое направление инвестиций? Напишите в комментариях Открыть/Комментировать

2022-09-29 21:13:40 Рейтинг дискаунтеров. ТОП-5.

Рейтинг дискаунтеров как арендаторов в объекте недвижимости. С точки зрения потенциала роста выручки на горизонте 1+ год.

1. Победа.
В открытых источниках продаётся 4 ГАБа с Победой.
Всего около 400 магазинов в сети.
В работе 2 проекта (#проект)

2. Светофор.
В открытых источниках продаётся 23 ГАБа со Светофором.
Всего около 3 000 магазинов в сети (вместе с Маяком)
В работе 3 проекта (#проект)

3. Доброцен.
В открытых источниках продаётся 3 ГАБа с Доброценом.
Всего около 600 магазинов в сети.
В работе 3 проекта (#проект)

4. Маяк.
В открытых источниках продаётся 3 ГАБа с Маяком. Всего около 3 000 магазинов в сети (вместе со Светофором)
В работе 1 проект (#проект)

5. Чижик.
В открытых источниках продаётся 6 ГАБов с Чижиком.
Всего около 150 магазинов в сети.
В работе 1 проект (#проект)

Этот рейтинг - моя точка зрения. Основано на анализе динамики выручек, информации о количестве закрытий/релокаций, планов по развитию и ежедневному опыту общения с представителями этих дискаунтеров.

@Dima_i_Nedviga Открыть/Комментировать

2022-09-27 21:42:40 Даже в таких местах есть недвижимость. Пусть и не в очень привлекательном состоянии)

Хочу реализовать #проект здесь. Есть две модели, которые мне нравятся.

Угадаете, что это за место?

Напишите в комментариях

@Dima_i_Nedviga Открыть/Комментировать

2022-09-26 12:46:09 Инвестиции в недвижимость | бизнес блог pinned «Мы активно покупаем. Покупаем помещения с дискаунтерами. Мы "охотимся" за помещениями с жёсткими дискаунтерами по всей стране. Ищем объекты, которые либо согласованы дискаунтером (прошли все комитеты), либо готовые ГАБы. Сейчас можно очень выгодно покупать…» Открыть/Комментировать

2022-09-26 12:39:07 Мы активно покупаем. Покупаем помещения с дискаунтерами.

Мы "охотимся" за помещениями с жёсткими дискаунтерами по всей стране. Ищем объекты, которые либо согласованы дискаунтером (прошли все комитеты), либо готовые ГАБы.

Сейчас можно очень выгодно покупать готовые ГАБы с дискаунтерами. Причина: панические настроения собственников, их личные жизненные обстоятельства и спешка. Спешка в принятии решений.

Примеры:

1) Объект с Маяком. Площадь: 4 000 кв.м. Стартовая цена: 63 млн руб. Согласованная цена: 44 млн руб. МАП: 720 000 руб./месяц. Потенциал МАП: 1+ млн руб./месяц через 6-9 месяцев.

2) Объект с Доброценом. Площадь: 1 000 кв.м. Стартовая цена: 35 млн руб. Согласованная цена: 22 млн руб. Договор аренды подписан. Магазин ещё не открылся. Потенциал МАП: 400 000+ руб./месяц через 9-12 месяцев.

3) Объект со Светофором. Площадь: 1 000 кв.м. Стартовая цена: 35 млн руб. Согласованная цена: 27 млн руб. Магазин открывается в Ноябре. Потенциал МАП: 400 000+ руб./месяц через 4-6 месяцев.

4) Объект с Победой. Площадь: 900 кв.м. Стартовая цена: 40 млн руб. Согласованная цена: 31 млн руб. МАП: 356 000 руб./месяц.

Такое "уторговывание" получается делать не быстро. Да и не всегда получается. Это скорее исключение, чем правило. Но и работать сейчас следует на "исключениях".

С другой стороны сейчас собственники таких ГАБов гораздо более гибки и договороспособны. Причины всё в тех же панических настроениях и спешке.

Мы для себя на ближайший месяц выбрали стратегию покупки объектов Готового Арендного Бизнеса с дискаунтерами с максимальным дисконтом по цене и кратчайшими сроками выхода на сделку. Регион не важен. Важны арендатор и его МАП.

В примерах выше разные регионы. От Московской области до Волгоградской.

Если вам есть что предложить - пишите в личку @Novikoff_Dima. На сделку выходим в течении недели после проверки документов.

Если хотите учавствовать с нами в коллективных покупках таких проектов - пишите в личку @Novikoff_Dima
Порог входа пока от 5 млн руб. Позже возможно его скорректируем.

Официальный старт нашего Фонда коллективных инвестиций сделан Собрали его за сутки) Сейчас время активных действий. И время активного управления капиталом. А мы умеем это делать очень хорошо!

@Dima_i_Nedviga Открыть/Комментировать

2022-09-25 16:42:57 Фонд коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость.

"Давай создадим Фонд коллективных инвестиций! У наших команд есть все компетенции для этого!"

За последние три недели эту фразу мне сказали трое людей, близких мне по духу и по человечиским ценностям.

Значит надо сделать

Вот мои мысли на счет Фонда:

Есть компетенции у команд. Компетенции по управлению капиталами, по ритейлу, по оценке потенциала локаций, по созданию ГАБов, по юридическим аспектам.

Опыт на всю команду 10 000+ реализованных проектов в ритейле за последние 15 лет.

Есть опыт по развитию сети дискаунтеров.

Обладаем информацией по выручкам в динамике каждого ритейлера.

Используем современные технологии в оценке потенциала локаций. Есть результаты использования в виде двухкратного роста сети.

Фонд = Инвесторы + Управляющая Компания.

Надо строить не Фонд, а Управляющую Компанию.

Надо управлять капиталом, а не привлекать деньги.

Давать доходность 20%+ при владении и 30%+ итоговую.

Делать реальное владение объектом через долевую собственность, Партнёрское соглашение и договор с Управляющей Компанией.

Не надо делать через ЗПИФ. Там много посредников снижают доходность для инвестора.

Сделать закрытый Клуб Инвесторов.

Инвестировать в жёсткие дискаунтеры, распределительные центры и медицину.

Не надо делать Фонд публичным.

Рассмотреть варианты Один объект = Одно ООО и учредительство по долям.

Надо делать порог входа от 5 млн руб.

В одном объекте до 10 владельцев. Не более.

Сейчас подходящее время для создания Фонда. С рынка можно выкупать готовые и полу-готовые ГАБы с дискаунтерами и доходностью от 20%. В следующих постах расскажу про конкретные проекты.

Есть желание стать частью команды Фонда и Управляющей Компании? Есть компетенции для сотрудничества? Пишите в личку @Novikoff_Dima

Есть мысли на счет Фонда в целом? Пишите в комментариях

@Dima_i_Nedviga Открыть/Комментировать