Взять квартиру в ипотеку и сдавать ее.
Это же гарантированный способ разбогатеть!Ну а что?
Сдаешь ипотечную квартиру в аренду, платежи по ипотеке вносишь не ты. В конце квартира твоя, все счастливы, все поженились, happy end.
Конечно, по факту все не так.
Начнем с доходности от аренды. Если купить двушку в Москве на вторичке по более-менее адекватной цене в зависимости от района, получится 12-15 млн руб. Возьмем, что стоит она 12,5 млн. руб. – пример привела
в таблице. Если квартиру сдавать непрерывно и не вкладываться в ее поддержание –
годовая доходность со стоимости квартиры будет 5,3%.
Но данная доходность
НЕ учитывает:
Ваши расходы на замену мебели/техники
Расходы на поддержание ремонта
Расходы на риэлтора
Простой квартиры
Давайте возьмем реалистичный сценарий для вторички в Москве. Скажем, за год вы что-то ремонтируете/покупаете на 50 тыс. руб., а еще раз в 2 года у вас меняются жильцы и вы месяц ищете новых. В таком случае ваша годовая доходность упадет с предполагаемых 5,3% до
4,7% в год… И это без учета форс-мажоров.
А теперь поговорим про то во сколько нам будет обходиться ипотека. По данным ЦБ, средняя ставка для ипотеки на вторичку: ~10% (с учетом льготных программ). Если у вас есть льготы, то процент можно снизить даже до 5-6% в зависимости от льгот и взноса. Но если вы берете льготную ипотеку, в договоре может быть указано, что квартиру сдавать нельзя. Это надо учитывать.
Если льгот нет и вы взяли ипотеку на 15 лет под, например, 11% годовых: Вам надо заплатить первый взнос от ~2 млн. руб.
Вам надо в месяц платить 142 тыс. руб. При этом чистый доход от аренды будет в районе 48 тыс. руб. в месяц.
То есть будь добр каждый месяц доплачивать из своего кармана почти 100 тыс. руб.! В табличке привела также примерную статистику и по менее крупным городам. Ситуация не лучше. Да и спрос на аренду в таких городах ниже.
P.S. Если будет интересно самим посчитать для других городов и типов квартир, вот вам калькулятор ипотеки, а цифры можно брать на restate, rosrealt, irn.
