Брать ли апартаменты В рубрике #трибуна эксперты-практики не | Дольщик знает!

Брать ли апартаменты

В рубрике #трибуна эксперты-практики недвижки – Александр Харыбин и Алексей Тарасов

Про минусы апартов для жизни уже много говорено. Но под инвест эта тема летала. Что-то изменилось?
Александр – Под аренду апарты были интересны ценой входа на 15-25% ниже жилья. При той же арендной выручке. Обычно, эта разница покрывала и платёжки УК, которые в ср. на 15% дороже квартирных, и налог 0,5-2% от кадастра. А в жилье до 50 млн. = 0,1-0,2%. Плюс кадастр апартов часто меньше. Бывает, при рыночной цене 10 млн, кадастр = 1,5 млн.

Так было.
Теперь цены апартов сравнимы с жильём. А с 2023 стартует пересмотр кадастровых оценок до рыночных

Алексей – И нет налогового вычета с покупки / ипотеки, или уменьшения налогооблагаемой площади на 20 м², как в квартирах. А точная ставка налога только после постановки апартов в реестр

Вот, взял ты студию за 7 млн под аренду 35 тыр./мес., с кадастром 1 млн. Рассчитываешь на налог 0,5% (5 тыр.) и доходность 5%.
Ввели. Ставка оказалась 1,5–2%. И кадастр 7 млн. Это 100-140 тыр. налога. Доходность уже 3–3,5%

Пара примеров налога
Алексей – Как повезёт. Волоколамское 24 – одни корпуса 0,5%, другие 1,5%. Сокольнический Вал за сам апарт 0,5% + 1,5% от кадастра земли пропорционально площади лота.
Александр – Level Амурская 0,5%

А под перепродажу?
Алексей – Если недвижка не единственная и брали по ДДУ то квартиру без налога можно продать через 5 лет с момента оплаты. А вот апарты – с момента собственности.

Александр – Если до продажи вы сдаёте апарт в белую, то при продаже готовьте 13%, или 6 + 1% в ПФР для ИП на УСН. Иногда доначисляют 20% НДС. И налог с полной цены продажи. Без учёта расходов на покупку.

Вывод
Апарты становятся неликвидом. Они уже задавлены без госипотеки. Ещё и налоговые перспективы. Чтобы логика и инвест в апарты вернулись, их цена должна снизиться на 30%. Ну или замереть, пока подорожает жильё

Источник