Покупка имущества, которое находится под залогом. Граждане | переходи в бот-> @AntiFinRazvedka_bot
Покупка имущества, которое находится под залогом.
Граждане могут купить квартиру или иной объект недвижимости, даже если он обременен залогом. Расскажем, как это сделать правильно. И есть ли подводные (судебные) камни в такой операции.
Заложенное имущество могут продавать принудительно с торгов приставы (по судебному решению) или сам банк (который забрал недвижимость из-за неисполнения договора заемщиком), а в добровольном порядке — неудачливый должник, реализующий собственность для быстрого расчета по своим обязательствам с кредитной организацией.
Принудительная продажа имущества.
Реализация недвижимости приставом или банком требует жесткого соблюдения норм российского законодательства.
Проводимые торги предусматривают, что:
— нужно зарегистрироваться на специализированных сайтах («Сбербанк-АСТ», «РТС-Тендер») с электронной подписью;
— во время проведения торгов – подать заявку на участие в аукционе.
Основные минусы приобретения такого имущества:
— чаще всего покупатель не может посмотреть внутреннее состояние объекта;
— после сделки покупателю иногда необходимо юридическим путем выселить из помещений прописанных или проживающих там людей, которые не смогли больше платить по своему кредиту;
— если процедура реализации имущества прошла с нарушением, то в этом случае одна из сторон сделки может попытаться оспорить ее через суд (Определение от 9 декабря 2016 г. по делу № А57-22328/2014).
Добровольная продажа имущества должником.
В данном случае – контракт заключается между обычными физическими лицами.
При составлении договора рекомендуется выполнить несколько условий.
1. Жильцы к моменту продажи должны выписаться с жилплощади. Если среди них есть несовершеннолетние дети, то желательно заполучить от продавцов еще и разрешение на смену места жительства ребенка от органов опеки и попечительства.
2. Пробейте продавца по всем имеющимся базам данных на всякий случай.
3. Всегда необходимо составить предварительное соглашение. В нем будут отражены основные условия будущей сделки. Кроме того, желательно в документе подобного толка указать неустойку, оплачиваемую партнером в случае разрыва соглашения.
4. Проверьте документы у родственников собственника: нет ли у супруги или бывшей супруги прав на имущество (и не сможет ли она оспорить сделку потом)?
5. Деньги, выручаемые за покупаемую собственность, передавайте через банк.
Преимущества заключаемой сделки для покупателя:
1. Цена недвижимости будет существенно ниже рыночной, так как квартира под обременением – это объект проблемный, требующий серьезного контроля со стороны всех участвующих риелторов.
2. Часть стандартных рисков приобретения вторичной собственности будет устранена, так как банк, предоставивший кредит и наложивший обременение, фактически проверил юридическую чистоту контракта.
Недостатки:
1. Для стандартной сделки купли-продажи от покупателя требуется проверить:
— правомочия собственника (включая его дееспособность);
— правовое основание получения имущества (договор купли-продажи, наследство, рента, мена или другое);
— «чистота объекта» (проверяется по базам данных судов, ФССП, залогового имущества);
— личность продавца;
— личность риелтора;
— обеспечение прав несовершеннолетних.
Если сделка предусматривает снятие наложенного обременения, то параллельно всегда необходимо учитывать в этом перечне еще одного важного субъекта – кредитора.
Наличие такого участника процесса удлиняет по времени процедуру оформления контракта, так как:
• Если была оформлена закладная, то для ее получения необходимо потратить от 5 до 14 дней;
• Подготовка разнообразных справок – еще от 5 до 10 дней. Такой же срок надо резервировать для передачи собранных документов через МФЦ;
• Удаление записи о наличии обременения в Росреестре – еще 3 дня.
Что ещё? Читай далее:
