Как известно, нельзя жить в юрисдикции с пообъектной правоуста | andrew.mos.rieltor

Как известно, нельзя жить в юрисдикции с пообъектной правоустанавливающей регистрацией прав в сфере недвижимости и быть свободной от нее.

Начиная с 1998 года в России действует правило: права на недвижимости возникают (по общему правилу) с момента регистрации в реестре (в ГК сейчас - п. 2 ст. 8.1).

Да, для того, чтобы такая регистрация порождала юридические последствия, она должна иметь законное основание (в виде сделки, акта гос. органа и проч.), но, тем не менее, общий принцип таков: вне реестра права не возникают. В теоретической цивилистике такой подход называется принципом обязательности записи в реестре для целей возникновения права, или кратко - принцип внесения.

Этому принципу пытались бросить вызов некоторые судьи гражд. коллегии верх. суда, когда они, например, признавали право собственности за дольщиками на долю в недостроенных объектах. Но у них это получалось очень смешно и, так скажем, интеллектуально весьма не сильно. Кроме того, обращать внимание на результаты деятельности этой коллегии в среде практикующих и академических юристов уже давно считается дурным тоном.

Но важно иметь в виду еще одну вещь. Чрезмерное увлечение принципом внесения ничуть не лучше чем его отрицание.

И как раз о чрезмерном увлечении записями реестра мне недавно рассказал коллега.

Собственник здания (право записано в реестр) намеревается произвести реконструкцию здания и, скажем, настроить два этажа. Я так понимаю, что он проводил какие-то предварительные консультации с сотрудниками Росреестра и те дали ему такой совет. До начала реконструкции собственнику здания следует изменить записи реестра - прекратить право собственности на здание, зарегистрировать право на тот же объект, но уже как на ... объект незавершенного строительства! И после этого осуществить реконструкцию и затем - вновь зарегистрировать право на здание, но уже реконструированное.

Насколько я понимаю, этот совет прямо противоречит градостроительному законодательству (ведь здание было введено в эксплуатацию, поэтому оно никак не может быть объектом незавершенного строительства).

Кроме того, этот совет не соответствует положениям ГК о недвижимых вещах и их изменении: надстройка нескольких этажей не будет означать, что появилась НОВАЯ недвижимая вещь. Это будет всё ТО ЖЕ здание, но уже на пару этажей больше. Всё, что надо сделать собственнику - отразить эти изменения в данных реестра об объекте.

Для того, чтобы сделать это, нужно доказать, что такие изменения не были самовольными, что имелось разрешение на реконструкцию и разрешение на эксплуатацию измененного объекта. Никаких "регистрационных игр" ГК для изменения собственной вещи, разумеется, не требует.

В общем, есть принцип внесения здорового человека. А "идея" коллег из Росреестра - это принцип внесения курильщика.