СУПРУЖЕСКАЯ НЕДОБРОСОВЕСТНОСТЬ Муж втайне от жены купил квар | andrew.mos.rieltor
СУПРУЖЕСКАЯ НЕДОБРОСОВЕСТНОСТЬ
Муж втайне от жены купил квартиру в период брака, через два года развёлся. С момента развода прошло 14 лет, бывшая супруга ни сном ни духом о квартире, а бывший муж теперь хочет ее продать. В этом случае Постановление КС РФ № 35-П уже не защитит покупателя (дело Мокеева).
В Постановлении указывается, что виндикационный иск бывшего супруга, предъявленный к возмездному приобретателю, который приобрел имущество у третьего лица, полагаясь на данные ЕГРН, не подлежит удовлетворению, если истец не предпринял своевременных мер по контролю над общим имуществом и надлежащему оформлению своего права на это имущество.
В случае покупки данной квартиры, есть риск, что бывшая супруга сможет оспорить эту сделку. Она в любой момент может узнать о продаже и подать в суд. Количество лет в разводе здесь значения не имеет - главное, что право собственности на мужа было оформлено в период брака. А срок давности в три года начнет течь с того момента, как бывшая жена узнает об ущемлении своих прав - то есть о том, что квартира, которая является их общей совместной собственностью продана (п. 1 ст. 200 ГК РФ; п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 № 15).
Нельзя исключать и факт того, что у бывших супругов присутствует «договоренность»: чтобы спустя некоторое время после сделки жена внезапно узнала о данной квартире и предъявила свои требования.
Развод не прекращает право ОСС супругов, и если к моменту отчуждения такого имущества брак между супругами расторгнут, сделка может быть признана судом недействительной по иску бывшего супруга, чье согласие на продажу получено не было. При этом истец обязан будет доказать, что другая сторона в сделке (покупатель) знала или заведомо должна была знать о его несогласии на совершение сделки (ст.253 ГК РФ); Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.03.2017 N 77-КГ16-17.
Бывшая супруга будет доказывать, что покупатель знал или должен был знать об отсутствии ее согласия, но все равно приобрел имущество, то есть поступал как недобросовестный приобретатель…
В статье “Принцип внесения против супружеской недобросовестности” (см.комментарий) я бы отметил мнение Федоровой Ольги, доцента кафедры гражданского права СПбГУ, к.ю.н.
“На мой взгляд, совершение сделки с объектом недвижимости, входящим в состав общей совместной собственности, требует письменного волеизъявления обоих сособственников независимо от того, расторгнут брак между ними или нет. Считаю практику применения к бывшим супругам норм ГК РФ (ст. 253), а не СК РФ порочной. Никому же не приходит в голову признать отчуждение объекта недвижимости, находящегося в общей долевой собственности, возможным при волеизъявлении только одного из сособственников. Тогда почему в случае общей совместной собственности бывших супругов (людей, зачастую находящихся в состоянии конфликта) презюмируется согласие одного из сособственников на распоряжение объектом другим сособственником? Полагаю, что подобное толкование нормы не соответствует ее цели и приводит только к злоупотреблению правами со стороны реестрового собственника.
В то же время если собственник, отчуждавший объект, утаил информацию о втором сособственнике, а приобретатель объекта недвижимости не имел возможности получить эту информацию, то последний должен быть защищен против любых требований о возврате имущества. Сособственник, пострадавший от действий супруга (бывшего супруга), должен защищаться только иском к этому лицу.
Предложенный мной механизм прост и понятен: при отчуждении объекта недвижимости, находящегося в собственности двух лиц, всегда необходимо согласие обоих. Если приобретатель не знал и не мог знать о наличии одного из сособственников, то иск о возврате имущества, заявленный к нему сособственником, не участвовавшим в сделке, не должен быть удовлетворен…”
