Адвокат Дьявола | Блог о жизни юриста.

2022-08-31 10:35:00 ​Новое в законодательстве в сентябре 2022

С 01 сентября собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, если доля каждого из собственников составит менее 6 кв. м общей площади жилого помещения. Сделки, заключенные с нарушением указанного правила, будут являться ничтожными. У кого уже есть доли меньшей площади, смогут ими распорядится только в пользу другого собственника.

Чтобы выбрать управляющую компанию с 1 сентября понадобится более 50% голосов общего собрания собственников. Сейчас нужно более 25% голосов. То есть выбрать УК и способ управления домом станет сложнее.

С 1 сентября операторы не смогут отказывать в обслуживании потребителям, которые не дают согласие на обработку персональных данных. Исключение — если такое согласие обязательное.
Молчание и бездействие больше не считаются согласием. Для распространения данных нужно оформлять отдельное согласие.
Об утечках данных операторы в течение суток обязаны сообщать в Роскомнадзор. В течение 72 часов нужно сообщить о результатах внутреннего расследования и лицах, виновных в инциденте.

С 25 августа по 10 сентября можно купить путевку в любой регион России с кэшбэком до 20%.
Оплачивать — только картой «Мир». Выбирать туры — на сайте мирпутешествий.рф
Основные условия программы:
Поездка — в период с 1 октября по 25 декабря 2022 года. Круизы — с 1 сентября до окончания навигации.
Продолжительность поездки — от 4 дней или 3 ночей.
Карта «Мир» должна быть зарегистрирована в программе лояльности.
В течение 5 дней после оплаты на карту вернется до 20% стоимости, но не более 20 000 руб. за одну покупку. При оплате гостиницы или курорта на Дальнем Востоке через их сайт — до 40 000 руб.

С 1 сентября при разделе имущества супругов суд может отступить от равенства долей по еще одному основанию: если муж или жена совершали недобросовестные действия для уменьшения имущества. Например, если один из супругов без разрешения продал машину на невыгодных условиях или сразу после развода продал общую квартиру. Открыть/Комментировать

2022-08-29 10:35:00 ​Какие могут быть последствия при покупке жилья по заниженной стоимости в договоре

Нередко продавец просит покупателя прописать в договоре сумму, которая меньше реальной цены объекта недвижимости. Самая частая причина — желание снизить налогооблагаемую базу. По факту, это незаконно, а также имеет ряд рисков для каждой из сторон сделки.

Инициатором занижения стоимости могут выступать как продавцы, так и покупатели.
У продавцов физических лиц это обычно связано с нахождением недвижимости у них в собственности менее установленного срока (3 или 5 лет) и, как следствие необходимости в этом случае платить налог с прибыли (разницы от цены продажи и покупки).
Юридические лица также преследуют цель снизить налог на прибыль.
Если инициатор покупатель, то чаще всего им движет желание не афишировать свои доходы.

При оформлении такого договора больше рисков проблем может быть у покупателя:
в случае какого-либо судебного разбирательства такой человек, скорее всего, не будет признан судом добросовестным покупателем, поскольку он сознательно вступил в сговор и нарушил закон;
в случае признании по какой-либо причине сделки недействительной покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец — только ту сумму, которая указана в договоре. Наличие дополнительных соглашений и расписок в этой ситуации вряд ли поможет, так как они не показывались при государственной регистрации;
покупатель сможет получить имущественный вычет только на сумму договора, а не фактически потраченные средства;
если придется продать квартиру ранее 5 лет, то налогооблагаемая база получится выше и налога заплатить придется больше (или действовать по той же схеме)

Продавец также может потерять в деньгах. Например, когда деньги передавались через банковскую ячейку. Продавец может получить деньги, заложенные в ячейку, только после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на покупателя.
Однако, из-за каких либо задержек регистрация может затянуться и аренда ячейки закончится.
В этой ситуации покупатель получит доступ к деньгам, но у него останется и подписанный продавцом договор, в котором указана заниженная стоимость. Далее недобросовестный покупатель может обратиться в суд и по суду потребовать зарегистрировать право собственности, оплатив при этом только цену по договору. Открыть/Комментировать

2022-08-26 10:07:00 ​Подготовка к оформлению сделки

В зависимости от того, что в итоге приобретается: только земельный участок, ЗУ и строение или только строение, есть небольшие отличия.

Покупается только дом.
Это очень даже может быть (обычно в небольших населенных пунктах, где земли хватает), когда хозяева долго жили на одном месте, оформлением земли не заморачивались, а просто пользовались как само собой разумеющееся. Потом решили по каким-то причинам продать и выясняется, что документов на землю нет, хотя продавцы при первом общении уверены, что все документы в наличии. При этом в цену включена и земля тоже.
В таком случае можно купить только дом, ничего страшного в этом нет. В договоре указываем данные строения, а земельный участок указывается с формулировкой, что данный дом расположен на земельном участке, находящемся (указывается на каком основании продавец пользуется этим участком: аренда у муниципального образования, безвозмездное пользование и т.п).
Землю потом оформляем в собственность самостоятельно. За оформление (точнее выкуп земли у муниципалитета) придется заплатить от кадастровой стоимости земли, поэтому заранее узнаем цену.
Ну а поскольку земля у продавца не покупается , то на этом можно снизить цену.

Покупка только земли.
Тут все довольно просто, проверяем характеристики участка, собственника, его правоустанавливающие документы на ЗУ и составляем договор.
Участок лучше покупать с межеванием.

Самая распространенная сделка, когда и земля и строения продаются одновременно.
Здесь оформляется обычный договор купли-продажи недвижимости, только указывается отдельно характеристики и дома и земельного участка (кадастровые номера, площади, документы основания собственности продавца).
Цену за дом и участок лучше тоже разделить.

По вопросам пишем сюда @AdvokatDyablo_bot Открыть/Комментировать

2022-08-24 10:05:02 ​Сделки с землей и недвижимостью на ней. Часть 3

Обобщая информацию из предыдущих постов, хотим еще раз акцентировать внимание и уточнить ряд особенностей.

если при покупке земельного участка на нем есть строение, но оно не фигурирует в сделке, то это строение должно быть аннулировано как уничтоженное и снято с кадастрового учёта.
продажа доли земельного участка осуществляется с предварительным межеванием с внесением сведений о разделе участка в кадастровые записи, при этом:
участок должен соответствовать установленному региональными властями минимальному размеру
при выделе участка для продажи, капитальное строение должно размещаться в соответствии с расположением красных линий и иных норм, предусмотренных для жилого дома
границы вновь образованных участков должны быть ровными, не налагаться друг на друга

В итоге у продавца должно быть на руках два пакета документации на земельные участки, на одном из которых расположено капитальное строение в виде жилого дома, а второй участок выделяется без строения

Не соблюдение этих нюансов может поставить вопрос о признании сделки недействительной. Открыть/Комментировать

2022-08-22 10:07:00 ​Сделки с землей и недвижимостью на ней. Часть 2

Другая ситуация – это продажа дома без участка, на котором он находится. Можно ли так сделать?

Согласно Земельного Кодекса земля следует судьбе дома, то есть при покупке дома человек становится вроде бы автоматически собственником и земли, на которой тот расположен. Но без переоформления купли-продажи конкретно земельного участка право собственности на последний может быть оспоримым. Поэтому и жилой дом, и участок должны в договоре фигурировать отдельно.

Дом можно продать без земли только в случаях:
земельный участок не оформлен в собственность.
продаётся дом с придомовой территорией, являющейся частью надела.

Не оформленные в собственность участки могут принадлежать землевладельцам на правах:
пожизненно наследуемого владения;
аренды у муниципалитета;
постоянного (бессрочного) пользования.

Такие участки переходят во владение автоматически при продаже дома, с указанием кадастровых и технических характеристик надела и формы права обладания. Покупатель приобретает тот вид владения землёй, который принадлежал продавцу.

Если ЗУ в долевой собственности, но дом принадлежит только одному собственнику, он может продать жилое строение с участком под домом, а не принадлежащая собственнику дома доля земли должна остаться у совладельцев участка.

Продаваемая доля земли при этом должна быть отмежевана и дом находится именно на ней. Открыть/Комментировать

2022-08-19 10:05:00 ​Сделки с землей и недвижимостью на ней

Согласно земельного кодекса земля может отчуждаться в результате имущественных сделок по усмотрению ее собственника. При этом могут применяться варианты продаж земельного участка как с домом, возведённым на его территории так и без такового.

Земля под капитальным жилым строением должна продаваться только совместно ним, так как имущественные права землевладельца и владельца жилого дома выступают единым механизмом, определяющим правомочие, которое допускает вступление покупателя в права собственности.

То есть, земля под домом и сам дом должны отчуждаться одному лицу и не могут принадлежать разным собственникам.

Договор купли-продажи земли без возведённого на ней дома будет признан ничтожным и не вступит в юридическую силу.

Продать землю без дома на ней можно в следующих случаях:
дом признаётся погибшим объектом и подлежит сносу (должен быть соответствующий документ);
постройка была не санкционированной, без официального оформления (не было разрешения на строительство и как следствие не осуществлена поставка на кадастровый учет);
продаётся только часть участка, которая отдельно отмежевана и строение на ней не находится Открыть/Комментировать

2022-08-17 10:07:00 ​Повышение МРОТ в 2 раза

Законопроект о повышении минимального размера оплата труда до 30000 внесла в Госдуму фракция ЛДПР. «Низкий уровень МРОТ приводит к дифференциации доходов населения, спаду производства, обширной теневой экономике, росту социальной напряженности» - так говорится в пояснительной записке к документу.

Законопроект, конечно, можно рассматривать как позитивный, но скорее всего бесперспективный:
Для бизнеса (особенно малого) это будет тяжело, так как большая часть платежей (в пенсионный, медстрах, соцстрах) как раз рассчитывается от МРОТ. Кому-то вообще это окажется неподъемным и бизнес прекратит свое существование. Если нет, то все это ляжет опять же на плечи покупателя из-за повышения цен и покупательская способность останется прежней.

Другая категория – бюджетники и там тоже далеко не везде зарплаты сейчас 30 т. и им их тоже надо будет поднимать, а с финансами сейчас, наверное, не очень

Ну и фракция, внесшая на рассмотрение законопроект, далеко не та, по инициативе которой законы часто принимаются Открыть/Комментировать

2022-08-12 10:07:00 ​В продолжение темы про режим рабочего времени

Как писали ранее, работа за пределами нормальной продолжительности должна компенсироваться (оплатой либо отпуском)

Основанием для привлечения к сверхурочной работе является распоряжение работодателя. Если соответствующий приказ не издавался, но установлено, что устное распоряжение кого-либо из руководителей имелось, работу также следует считать сверхурочной.

Привлечение к сверхурочной работе может осуществляться как без согласия работника, так и только при его наличии.

Письменное согласие работника требуется:
если нужно закончить начатую работу, которая из-за непредвиденной задержки по техническим условиям производства не выполнена в течение рабочего времени, если невыполнение этой работы может повлечь за собой порчу имущества либо создать угрозу жизни и здоровью людей;
при производстве временных работ по ремонту и восстановлению механизмов или сооружений в тех случаях, когда их неисправность может стать причиной прекращения работы для значительного числа работников;
для продолжения работы при неявке сменяющего работника, если работа не допускает перерыва.

Привлечь к сверхурочной работе без согласия работника допускается:
при производстве работ, необходимых для предотвращения катастрофы, производственной аварии либо устранения последствий катастрофы, производственной аварии или стихийного бедствия;
при производстве общественно необходимых работ по устранению непредвиденных обстоятельств, нарушающих нормальное функционирование коммунальных систем
при производстве работ, необходимость которых обусловлена введением чрезвычайного или военного положения, либо неотложных работ в условиях чрезвычайных обстоятельств.

Продолжительность сверхурочной работы не должна превышать для каждого работника 4 часов в течение двух дней подряд и 120 часов в год.

В случае если работник остается после работы по своей инициативе, то такая работа, выполняемая по инициативе самого работника, сверхурочной не признается и, соответственно, работодатель ее не оплатит. Открыть/Комментировать

2022-08-10 10:12:00 ​Ненормированный рабочий день

Как писали в предыдущем посте, ненормированный рабочий день –режим работы, при котором работник может эпизодически привлекаться к выполнению своих трудовых обязанностей за пределами установленной для них продолжительности рабочего времени. (ст. 101 ТК РФ)

Такой режим работы является альтернативой сверхурочной работы. Но если для сверхурочной работы компенсации в трудовом кодексе четко определены (первые два часа — в полуторном размере, остальные — в двойном размере), то при ненормированном рабочем есть существенные отличия:

Компенсация предоставляется не в денежном выражении, а в виде отпуска от 3-х дней (устанавливается коллективным договором)
Перечень должностей устанавливается работодателем (в него не могут включаться лица, которых запрещено привлекать к сверхурочной работе, а также работающие неполный рабочий день)
Работа за пределами нормальной продолжительности сверхурочной работой не признается и, соответственно, не оплачивается.
Количество часов на сколько можно оставить после работы (или до) Кодексом не определено, главное чтобы это носило эпизодический, а не систематический характер.

Дополнительный отпуск за ненормированный день предоставляется вне зависимости от того привлекался сотрудник к работе за пределами нормальной продолжительности или нет. Открыть/Комментировать

2022-08-08 10:05:00 ​Оплата ночных при ненормированном рабочем дне

Встречаются случаи, что работника, у которого установлен ненормированный рабочий день, привлекают на работу в ночное время и, при этом, ночную работу не оплачивают, ссылаясь на этот самый ненормированный рабочий день.

Ненормированный рабочий день – особый режим работы, при котором отдельные сотрудники (при необходимости) могут привлекаться к выполнению своих трудовых функций за пределами установленной для них продолжительности рабочего времени.
По общему правилу работа в режиме ненормированного рабочего времени компенсируется сотруднику дополнительным оплачиваемым отпуском.

По трудовому кодексу работа сотрудника в условиях, которые отличаются от нормальных, должна быть ему компенсирована.

В перечень условий труда, которые считаются отличными от нормальных, входят (ст. 149 ТК РФ):
выполнении работ различной квалификации;
совмещение профессий (должностей);
сверхурочная работа;
работа в ночное время;
работа в выходные и нерабочие праздничные дни.

Для каждого из вышеуказанных пунктов предусматривается отдельная компенсация и ее получение по одному условию не лишает права на получение по другим.

То есть, в случае привлечения к ночной работе сверх установленной продолжительности:
обычный работник должен получить компенсацию за сверхурочные и ночные
работник с ненормированным рабочим днем отпуск и оплату ночных.

Исключений для каких-либо категорий сотрудников (в т. ч. для тех, кому установлен ненормированный рабочий день) трудовое законодательство не предусматривает. На сотрудников, работающих в режиме ненормированного рабочего дня, распространяются все гарантии, установленные в трудовом законодательстве. Открыть/Комментировать