2022-11-04 19:17:54
Начало
Печально, что текущий собственник так плохо содержит ценное здание. Визуально кроме заплат на крыше давно ничего не делалось. Думаю, что дело в том, что аренда помещений в башне дает относительно небольшой доход. Поэтому 100 млн. – это сильно завышенная цена, что подтверждается объявлением – ему 2 года, 3500 просмотров, диапазон колебания цены 80-120 млн. ₽.
Хорошо, допустим мы купили, что дальше? Явно нужна концепция, прикинем какие бизнесы возможны в башне:
Все виды проживания – возможно постоянного, но скорее временного – посуточная аренда, гостиница, хостел
Общественное питание
Пространства для событий, мероприятий
Музей, интеграция с круговым депо, экскурсии
Все это прекрасно, но все эти бизнесы вряд ли смогут платить ставки выше 30 тысяч ₽ за м² в год (много, но допустим). При коэффициенте использования 0.7 – что тоже очень много для таких зданий, получится, что средняя ставка будет 21 тысяча. Ремонт, согласования – минимум 100 тысяч за м² и по срокам больше года. Так что при самом благоприятном исходе – торге с продавцом до 80 млн. и чудесном попадании в аудиторию концепцией – проект окупится минимум за 12 лет без учета стоимости управления. То есть никогда.
Можно, конечно, найти богатого чудака, кто сделает себе в башне пентхаус, или компанию-спонсора для открытия шоурума, или попробовать собрать денег через краудсорс – я могу придумать еще миллион тупиковых вариантов.
В сухом остатке – если цель заработать, то башня ничего не стоит, ее, как и большинство московских исторических зданий можно брать только бесплатно.
Кстати, другую башню на Павелецкой так и взяли – по московской программе «1 рубль за 1 квадратный метр в год».
Хочется, очень хочется сделать такой оригинальный проект, но я не забываю, что на уникальность легко купиться самому и сложно продать другим. Поэтому пока инвестиции без наворотов.
Если интересна история башни и кругового депо – пишите – сделаю отдельный пост.
74 views16:17
А
